דף הבית חוק ומשפט תאגידים המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון 06/05/12 |  צפיות: 9629

לאחר הקצאת קרקע ע"י מינהל מקרקעי ישראל בעקבות המלצת האגודה או עריכת מכרז פומבי, נשלחת למועמד דרישת תשלום מאת מינהל מקרקעי ישראל ולאחריה נדרש הוא לחתום על  "הסכם פיתוח" ובו למעשה קבועים התנאים והמועדים בהם יש להשלים את בניית יחידת המגורים. רק לאחת קיום כל תנאי הסכם הפיתוח,  זכאי המועמד – היזם, לחתום על הסכם חכירה עם המינהל. 

במהלך תקופת הפיתוח מעמדו של היזם, הינו כשל בר רשות בלבד, הפיכתו של היזם לחוכר, נעשית רק לאחר החתימה מול המינהל על הסכם חכירה. זכויות היזם במהלך תקופת הסכם הפיתוח מתאפיינות בכך שמדובר בזכויות ארעיות לפרק זמן מוגבל (3 שנים), זכות חוזית אשר תשתכלל לכדי זכות חכירה, רק בהתקיימם של התנאים החוזיים המפורטים בהסכם.

במקרה אשר הובא לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרת המרצת פתיחה, אחותו של היזם חתמה על הסכם הפיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש בהרחבת מושב עבדון.  על פי תנאי הסכם הפיתוח, ביום 29.10.06, אושרה העסקה ותקופת הפיתוח והשלמת בניית יחידת המגורים תסתיים עד ליום 29.10.09 . ביום 6.4.09, במהלך תקופת הסכם הפיתוח העבירה היזמית את זכויותיה לאחיה אופיר יקוטי, העברת הזכויות אושרה ע"י המינהל ביום 3.9.09, כאשר משמעות העברת הזכויות מהאחות לאחיה אופיר הינה, כי הוא בה בנעליה של אחותו באותם התנאים שנקבעו בהסכם הפיתוח.

תקופת הסכם הפיתוח בה היה על היזם להשלים את הליכי הבניה במגרש הסתיימה ובמגרש לא החלו פעולות לבניית יחידת המגורים. הימנעות מבניית בית המגורים משמעה אי עמידה בהוראות הסכם הפיתוח.

רק לאחר תום תקופת הסכם הפיתוח, פנה אופיר לועדת חריגים במינהל בבקשה לתת לו ארכה לבניית בית המגורים במגרש. ועדת החריגים אשר דנה בבקשת הארכת מועד הסכם הפיתוח, התנתה את מתן הארכה בתשלום 31% מערך הקרקע.

אופיר הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת ה.פ 28917-02-10 לסעד הצהרתי ובו ביקש מבית המשפט לקבוע, כי הוא זכאי לקבל אורכה של 3 שנים לבניית בית המגורים במגרש וללא שחלה עליו חובת תשלום קנס למינהל בשיעור של 31% מערך הקרקע.

בכתב התביעה טען אופיר, כי המניעה לבנייה במגרש נעשתה בנסיבות מיוחדות שאינן תלויות בו ולכן יש לראותן כמניעים חיצוניים, כמו כן, העיכוב בהעברת הזכויות על שמו במינהל, והשקעתו בסך 80,000 ₪ במגרש, מקנה לו זכות בלתי הדירה לעשיית שימוש בקרקע.

בפסק הדין קבע בית המשפט, כי:

מערכת היחסים בין אחותו של המבקש לבין המינהל, הוגדרה בחוזה בכתב, לשון החוזה ברורה ואינה טעונה פרשנות בסעיף 2 לתנאי חוזה הפיתוח נקבע בין השאר כי "היוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו לתקופת הפיתוח בלבד". בסעיפים 13-12 לחוזה הפיתוח נקבע כי במקרה של הפרת החוזה, לרבות אי עמידה במועדים המינהל רשאי לבטל את החוזה ובמקרה שכזה התחייב היוזם "לפנות מיד את המגרש", המבקש בא בנעליה של אחותו וכל תנאי חוזה הפיתוח חלים גם עליו, כך שזכותו היא הדירה והיא כפופה לקיום תנאי החוזה.

עוד קבע בית המשפט בפסק הדין, כי אי עמידה במועדים הקבועים בהסכם הפיתוח מהווה עילה לביטול ההסכם, וכי הציפייה היחידה שהיה התובע יכול לטפח היתה, שהמינהל לא יבטל את הסכם הפיתוח למרות הפרתו והוא יהיה מוכן להאריכו כנגד פיצוי בגובה של 31%.

המבקש לא בנה ולא השקיע בבניה ולו שקל אחד, המבקש ביקש לקבל ללא תמורה את זכויותיה של אחותו, המינהל באותו שלב ובטרם הועברו הזכויות הודיע למבקש כי "הארכת הסכם הפיתוח מותנית בתשלום של 31% מהערכת שמאי עדכנית לערך המגרש", חזקה על המבקש שגם עיין בחוזה הפיתוח על תנאיו המפורשים, ציפיה או הסתמכות לפיה יקבל מעמד של בעל זכות בלתי הדירה הינה חסרת כל בסיס עובדתי ומשפטי.

לאור העובדה שמדובר בקרקע המוקצית ללא תמורה, הרי שהחלטת ועדת החריגים להתנות מתן הארכה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה. משך שנים רבות נהגו בוועדת החריגים בסלחנות כלפי יזמים אשר לא סיימו את הקמת בית המגורים בתום תקופת הסכם הפיתוח ואיפשרו מתן ארכות נוספות להשלמת הבניה.

אומנם במקרה עסקינן, היזם לא החל כלל וכלל בבניית בית המגורים, אולם גם הנסיבות שהעלה בפני ועדת החריגים, על השקעתו הכספית,  העיכובים בהעברת הזכויות במינהל על שמו, והטעיית המושב, כי לא ניתן לבנות במגרש, לא היו מספיק משכנעות על מנת שיתאפשר לו להאריך את תקופת הסכם הפיתוח באותם התנאים וללא תשלום קנס.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו עורך דין ונוטריון, מומחה בדיני אגודות שיתופיות, נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים

מייל: office@gilad-law.co.il

אתר: www.gilad-law.co.il

רשימה זו הינה מידע כללי בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או להוות תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כמו כן אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מאמר זה, כולו או חלקו ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא.



 


מאמרים נוספים מאת גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון
 
ידועים בציבור וידועים גם בזכויותיהם במושב
16/07/13 | משפחה
מעמדם וזכויותיהם של הידועים בציבור בנחלה? מה הדין בנישואים שניים בשאלת ירושת הזכויות במשק החקלאי? האם בן/ת הזוג החדש יירש את כל הזכויות בנחלה? האם הילדים מהנישואים הראשוניים עשויים למצוא עצמם מנושלים מהנחלה בעקבות הצטרפותו של בן/ת הזוג החדש למשפחה?

למה לערוך הסכם יחסי ממון במושבים?
24/06/13 | משפחה
מנסיונינו בתחום המושבים, והורשת משקים ונחלות, אנו מודעים לחשיבות העצומה הקיימת לעריכת הסכם ממון קודם נישואין, על מנת להבטיח, כי אכן בעתיד יועברו הזכויות למי שאכן הכוונה היתה להעבירן אליו ומבלי שהזכויות בנחלה ימצאו דרכן אל מחוץ למשפחה.

אין יותר פטור ממס שבח במכירת 2 דירות בנחלה
20/05/13 | מיסים
עסקאות שיערכו לאחר סיומה של הוראת השעה, לא יהנו מהפטור שאיפשר מכירת מס' יחידות מגורים וקבלת הפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר שישפיע על שיעור תשלום המיסוי הצפוי למוכר המשק החקלאי.

הסכנה במכירת נחלה אחת בשני הסכמים שונים
05/02/13 | מיסים
מכירת משק חקלאי בשני הסכמים נפרדים, כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מכירת משק חקלאי, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם?

זהירות מהענקת מתנה של משק חקלאי ללא כל הזכויות!
במידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין היורשים, באשר לתוקפה של העברת הזכויות במשק החקלאי ללא תמורה שנתנה לאחד האחים, עשוי מקבל המתנה לגלות, כי בית המשפט יבטל את הסכם העברת הזכויות בנחלה, ולא יכיר בו כהסכם מחייב שנערך בין הצדדים.

ממתי רוכש משק חקלאי במושב נחשב חבר אגודה?
ועד ההנהלה נעדר סמכות לדון ולהחליט באשר לחברות באגודה, תפקידו מסתכם בהמלצה בפני האסיפה הכללית בלבד - "אין בסמכות ועד ההנהלה לקבל החלטה בדבר חברותו באגודה, וכל שביכולתו זה רק להמליץ בפני האסיפה הכללית".

פינוי ילדים מבית המגורים שבמשק החקלאי
מתן היתר לילדים להתגורר בבתי המגורים בנחלה במהלך חייהם של ההורים בעלי הזכויות בנחלה, ללא עריכת הסכם עשויה לתת לילדים מעמד וזכויות שימוש בנחלה כנגד רצונם של ההורים.

המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
06/05/12 | תאגידים
מינהל מקרקעי ישראל אוכף את הוראות הסכם הפיתוח במושבים, אי עמידת היזם בתנאי הסכם הפיתוח, מצדיקה את ביטול הסכם הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ולכן התניית מתן ארכה נוספת להשלמת הבניה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה.

סכנת הוצאה מחברות באגודה למי שהפסיק להתגורר במושב
מגורים מחוץ למושב עשויים להביא להוצאה מחברות באגודה. בית המשפט קובע, כי די בהחלטת ועד האגודה, כדי להפקיע את חברותם של מי שאינם מתגוררים בתחום המושב, ואין צורך בהתניית כינוסה של האסיפה הכללית, על מנת לתת תוקף להחלטת ועד האגודה להוצאתם מחברות באגודה.

הסדר הטיעון על בניה בלתי חוקית במשק החקלאי לא אושר!
בית המשפט מחליט בצעד חריג ויוצא דופן שלא לקבל הסדר טיעון ביחס לעבירות של שימוש חורג בשטח הנחלה והוא קובע, כי הוא אינו מחויב לקבל הסדר טיעון שנכרת בין בעלי הזכויות בנחלה לפרקליטות באשר לעונש המוסכם, בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשמים.
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI