מאמר זה נועד למי שזקוק למשכנתא וכבר ביסס את הגודל הרצוי וההחזר החודשי המתאים לו ומתלבט בין סוגי המשכנתאות והמסלולים ומחפש אסטרטגיה מתאימה.

מאמר זה רצוי לקרוא אחרי מאמר שלי הדן בסוגי המשכנתאות.

הנתונים היום (הנתונים הם הערכה כללית ומותנים בפרמטרים שונים הן של הבנק (מבצעים) והן של הלקוח (פרופיל כלכלי, מס' שנים נידרש, גודל המשכנתא וכדומה):

הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת של 500.000 ₪ ל 20 שנה.

·         משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, היום קצב האינפלציה כ- 3.9% בריבית קבועה כ-3.5% סה"כ ריבית שנתית של 7.4%.  משכנתא זו משפעת משינוי מדד אלא שהשינוי מתפרס על כל תשלומי היתרה כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש יהיה קטן אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה גדול בגלל חישובי הריבית דריבית ואף בשנים ראשונות למרות התשלום החוב גדל. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.

·         משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד, משתנה לפי הפריים P-1.0% כלומר ריבית בנק ישראל  1% + 1.5%=  4.75%  ומרווח שליל של כ 1.0%  סה"כ כ 3.75% שנתי, משכנתא זו משפעת משינוי ריבית בנק ישראל השינוי, להבדיל מהצמודה, משפיע רק על התשלום החודשי ברלוונטי כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש עלול להיות גדול ותנודתי אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה נמוך ממסלול כצמודת מדד, הקרן יורדת כבר מתשלום ראשון. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.

·         משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, הריבית נקבעת על פי עוגן המפוקח ע"י בנק ישראל + המדד. הריבית משתנה אחת לתקופה (1,2,5,7 שנים) ככול שהתקופה קצרה יותר הריבית נמוכה יותר  , עפ"י הנחיות הנגיד משכנתא משתנה כל 5 שנים ומעלה מוגדרת כמשכנתא "קבועה" .

·         משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, היום  עומדת על כ 5.5%-6.5% (תלוי בתקופה) .משכנתא זו כמו כל הלוואה בנקאית רגילה ידוע מראש מה התשלום החודשי ומה עלות המשכנתא הסופי ומתאימה לשונאי סיכונים והפתעות.

·         משכנתא צמודת מט"ח מסלול זה מושפע מריבית הליבור ומשערי מטבעות.

בדולר הריבית עומדת על 0.5% + מרווח של 2.0%  כלומר כ 2.%  ביורו השער גבוה בכ-0.2%.

לאחר שיש לנו את נתוני המשכנתאות  וההשפעות החודשיות והסופיות אנו נדרשים לבחור אחד או חלוקה בין הסוגים שתתאים לנו.

הגבלות הנגיד במינונים של כל מסלול במשכנתא

·         מסלולים משתנים עד 1/3 מהמשכנתא (פריים,מט"ח, משתנה צמודה עד 5 שנים לא כולל).

·         מסלולים קבועים מעל  2/3 מהמשכנתא (קבועה צמודה, משתנה צמודה מ 5 שנים כולל, קבועה לא צמודה).

האסטרטגיה שלי: בחירת מסלול עדיף לפי האופי הלוקח (נכונה אוק' 2011)

·         תמהיל יש ל"תפור" לפי פרופיל כלכלי והתנהגותי...אינני מכיר אתכם אבל ככל אני ממליץ על

1.                     1/3 המתחלקים בין הפריים לדולר.

2.                    2/3 מתחלקים בין משתנה כל 5  לקל"צ.,

3.                     על קבועה צמודה אינני ממליץ לאף אחד אלא אם זה בריבית דומה למשתנה כל 5.

.

הערות

א.      כל אדם  ובמיוחד השונא סיכונים כדאי שיגדיר מהו הסיכון שממנו הוא רוצה להימנע , האם קפיצה של 200 ₪ בתשלום החודשי נחשב סיכון או לא,  האם עלייה בפריים של 2% זה סיכון האם עליית האינפלציה ב- 4% זה סיכון?

ב.      לאחר הגדרת הסיכונים כדאי להיכנס לאחד ממחשבוני משכנתא (יש רבים כאלו ברשת) ויכניס נתונים השוואתיים בכל אחד מסוגי המשכנתא ובכך יבין את המשמעות האמיתית לקבלת החלטות באזור של אי וודאות.כדאי להסתכל על 2 פרמטרים עיקריים 1. השתנות בתשלום החודשי  2. עלות המשכנתא הכוללת.

ג.       להימנע מקלישאות, סטיגמות או משפטים שאינם מגובים בחישובים ומספרים אמיתיים.

ד.      למשכנתא צמודה בריבית קבועה איני מוצא שום יתרון היום, היא גם יקרה וגם מסוכנת.