שיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות ליזמים - היתכן? מאת יורם קראוס

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים מביא לנו את העיקרים לשיתוף פעולה בין יזמים לבין רשויות מקומיות[1]

יורם קראוס: המאמר שמובא להלן תוהה אם מערכת היחסים הנרקמת בין היזם שבונה תשתיות ציבוריות בתמורה לזכויות בנייה נוספות, היא פעולה ציבורית נכונה וראויה?

למרות הספקות והחשדנות הבסיסית בין היזמים לרשויות המקומיות, דווקא כמה מהתקשרויות בת"א במודל זה, מציגים כיוון נכון של שיתוף פעולה והצדדים מתייחסים לרעיון באהדה. 

"בעיקרון, השיטה נראית טובה ומועילה מבחינה ציבורית. היזם מקבל תוספת של אחוזי בנייה בפרויקט שבכוונתו להקים, ובתמורה מבצע מטלות ציבוריות - מה שמאפשר שדרוג של התשתיות העירוניות. פעמים רבות מוקמות תשתיות, שאלמלא אותה התקשרות ספק אם היו קורמות עור וגידים בשל בעיות תקציביות. אבל צריך לזכור שיזם יתקשר בהסכם כזה רק אם הדבר ישתלם לו, או מכיוון שהרשות כפתה אותו עליו בדרך זו או אחרת".

יורם קראוס: אך מה יגיד על כך הציבור? הציבור יצא מרוצה ונשכר רק עם התמורה לזכויות הבנייה אותם מקבל היזם יעלו לדעתו על הזכויות ותוספות הבנייה עצמן. כל זאת בלי לפגוע במרקם התכנוני של אותו אזור.

"כמה מהסוגיות הללו נדונו במחקר "בין מטרות ציבוריות למטלות פרטיות - הסכמים בין רשויות תכנון ליזמים, הדוגמה של תל אביב", שפירסם המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון. את המחקר ביצעו אביבה צוברי, בעלת תואר שני בתכנון ערים ושמאית מקרקעין, ופרופ' רחל אלתרמן מומחית בתכנון ערים ואזורים בטכניון ומחזיקת הקתדרה לארכיטקטורה ותכנון ערים על שם דוד עזריאלי.

צוברי ואלתרמן התחילו בביצוע המחקר ב-92', והוא בוחן חמישה פרויקטים שהוקמו בתל אביב מאז ועד היום: בית קלקא בדרך מנחם בגין, בית אפריקה ישראל בצומת אחד העם-הרצל ושדרות רוטשילד, מתחם תעש רביבים שגובל בדרך פנחס רוזן, שכונת המשתלה ומתחם ריב"ל. לגבי כל פרויקט נבדקו התוכניות, ההסכם בין הרשות ליזם והיישום - ונבחנו מידת ההוגנות והתועלת שבו.

"כשחברת אפריקה ישראל רצתה להרים ב-91' על מתחם שבבעלותה מגדל משרדים, על סמך תוכנית שאישרה לחברה 300% בנייה, החליטו בעירייה להציע לה להגדיל את הזכויות ל-360% ולהקים בניין משרדים בגובה 25 קומות בשטח 12.5 אלף מ"ר. בתמורה להגדלת אחוזי הבנייה נדרשה החברה לבצע עבודות שימור במבנים, לפתח כיכר ציבורית, לסלול דרך תת-קרקעית, שתחבר בין שדרות רוטשילד לרחוב אחד העם, ולהקים חניון ציבורי.

אבל התוכנית נתקלה בהתנגדות. ב-95' החליט היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית לפסול את ההסדר בנימוק כי מדובר בנוהג פסול. בין הוועדה המחוזית למקומית, שיזמה את ההליך, נוצר קונפליקט, שבסיומו הוחלט לתת לחברה זכויות נוספות - אבל בתמורה לעבודות השימור בלבד. במתכונת זו אושר לחברה מגדל בשטח 11.8 אלף מ"ר בלבד. התוכנית אושרה. עם זאת, ב-99' הגישה אפריקה תוכנית חדשה, שהתבססה על הגדלת זכויות הבנייה ל-450% והקמת מגדל בשטח כ-15.6 אלף מ"ר. בתוכנית זו נכללו כל המטלות הציבוריות שנקבעו קודם לכן, למעט הדרך התת-קרקעית. ב-2000 השלימה החברה את הקמת המגדל וביקשה מעיריית תל אביב לדחות את ביצוע המטלות הציבוריות. החברה הפקידה ערבויות שיבטיחו את שימור המבנים ואת העבודות בשטחים הציבוריים - מטלות שבוצעו ברובן. לדעת החוקרות, מדובר בהסכם הוגן שהתקבל במו"מ בין החברה לעירייה, ואף היה נתון לביקורת ציבורית באמצעות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הפרויקט מועיל לציבור, כי הוא מקדם יעדים עירוניים חשובים, בהם שימור מבנים.

 

יורם קראוס: המקרה הנ"ל ועוד מקרים נוספים, כפי שמובאים במחקר, מלמדים על התפתחות המגמה לצד שיפור המנגנון אשר נמצא עדיין בחיתוליו. נכון להיום עיריית תל אביב היא המובילה מבין העיריות ביישום המודל. על מנת לפתח את המודל שכרה עיריית ת"א את שירותיו של יוע"מ חיצוני.

"בסך הכל, מסתבר כי העירייה פעלה בצורה הוגנת, וכי הפרויקטים שנבדקו, למעט סייגים מועטים, נמצאו מועילים".

לצד התמיכה הציבורית והממסדית נגלה לאחרונה התנגדות דווקא מצד מהנדס עיריית ת"א. "בעת דיון שהתקיים בעניין יישומו של פרויקט "בר השגה" בעיר - עידוד יזמים להקים דירות מוזלות בתל אביב לזוגות צעירים, הן לרכישה הן בשכירות, בתמורה למתן אישורי בנייה לדירות נוספות. "יש לי בעיה עם המתכונת של פתרון בעיות באמצעות תוספת אחוזי בנייה", אמר ברקוביץ' בדיון. "יש לי קלסר שלם של בעיות. למשל, תמ"א 38. בפרקטיקה, גם תוספת של 35% לפרויקט זו בעיה".