היקף העסקאות הנעשות במשקים חקלאיים בישראל, הינו מצומצם ביותר, בודאי ביחס לשיעור היקף העסקאות הנעשות במגזר העירוני, אחת הסיבות העיקריות למיעוט העסקאות הינה, שיעור המיסים הגבוה המוטל בעסקאות מעין אלו.
בסופו של יום, בתום מכירת הזכויות במשק חקלאי, עשוי המוכר למצוא עצמו מעביר חלק ניכר מהתמורה המתקבלת ממכירת המשק, לרשויות המס ומינהל מקרקעי ישראל, בעוד סכום התמורה נטו הולך ופוחת עד להשלמת העברת הזכויות.
וזאת לדעת, בעת מכירת משק חקלאי, על המוכר לשאת בתשלום מיסים בשונה מהיקף המיסים המוטלים על מוכר בעסקת נדל"ן המבוצעת במגזר העירוני.
לשם הדוגמא, הרי שבמכירת משק חקלאי מוטלים על המוכר בין היתר המיסים הבאים:
- דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל.
- מס שבח למיסוי מקרקעין.
- הסדרת חובות המשק מן העבר, לאגודה ולסוכנות היהודית לארץ ישראל.
- חובות המשק למועצה האזורית.
בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר, המוכר זכאי לפטור ממס שבח (אם לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה), ולפטור ממס מכירה בכפוף להוראות החוק, הרי שבמכירת משק חקלאי המצב שונה בתכלית, גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח וממס מכירה, עדיין חלק מהמכירה תחויב במס.
מבחינת רשויות המס, כשמוכרים משק חקלאי, רכיב התמורה נחלק לשניים:
•א. התמורה עבור בית המגורים הקיים בשטח המשק.
•ב. התמורה עבור היתרה, המכונה "החלק המשקי".
בעוד שהחלק המשולם עבור בית המגורים פטור ממס שבח ומכירה, עד לגובה שיעור הפטור הקבוע בחוק, כפי הנהוג בדירה רגילה, הרי שהחלק המשקי חייב במס שבח ובמס מכירה.
כמו כן, קביעת שומת דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל נעשית עפ"י פרמטרים רבים, והיא ניתנת להפחתה אם יודעים כיצד לתקוף את הדרך בה היא נערכה.
ככלל, היקף תשלום המיסים עשוי להגיע לכ- 50% מסכום התמורה! בעסקת מכירת משק חקלאי, ומכיוון שמדובר בסכום נכבד ביותר, רבים מעדיפים להימנע מביצוע העסקה, ומעדיפים תחת זאת, לבצע סוגי העברת זכויות אחרות, בהן שיעור נטל המס הינו נמוך באופן משמעותי, דוגמת העברת הזכויות לבן משפחה קרוב או מינויו של "בן ממשיך" כאלטרנטיבה בה קיים שיעור מיסוי מופחת.
מכירת משק חקלאי אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכד' אלא המדובר בסוגיה שונה בתכלית, בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות מאשר נכסי נדל"ן אחרים.
רבים אינם מודעים לכך, כי חלק ניכר מההוצאות והתשלומים, ניתנים להיות מופחתים באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקי בענייני הזכויות במשק החקלאי, כך שתכנון מס נכון וחוקי בעת עריכת ההסכם, ובליווי נכון של העסקה, עשוי להביא לניצול ההנחות והפחתות הניתנות במינהל מקרקעי ישראל ובסוכנות היהודית וקבלת פטורים חלקיים מתשלומי מס שבח (קיזוז הפסדים בגין חובות המשק ופריסת השבח), דבר העשוי להקטין את תשלום המיסים עד כדי מחצית מסכום המס.
כמו כן, שימוש מושכל בקבלות הקיימות בידי המוכר, עבור הוצאות הכרוכות בהליכי המכירה, וכאלו שהתקבלו בגין תשלום חובות המשק, יביאו לחיסכון חוקי של עשרות אלפי שקלים למוכר והגדלת התמורה שתיוותר בידיו בסופו של יום.
הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.
מייל: [email protected]
אתר: www.gilad-law.co.il