דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין האם אסלה לדירה תחשב?
האם אסלה לדירה תחשב?
דר' אלתר ושות' עורכי דין 12/08/08 |  צפיות: 1476

מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד;  זיו שרון, עו"ד

לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק הדין בענין עיריית רמת גן אשר דן ב-2 סוגיות אשר המעניינת שבהם ובעלת ההשפעה הגבוהה ביותר, לפחות מבחינת הענין הרחב והטרחה הנובעת ממנו, הינה סוגיית המחוברים כחלק מהמקרקעין.לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק הדין בענין עיריית רמת גן אשר דן ב-2 סוגיות אשר המעניינת שבהם ובעלת ההשפעה הגבוהה ביותר, לפחות מבחינת הענין הרחב והטרחה הנובעת ממנו, הינה סוגיית המחוברים כחלק מהמקרקעין.


בית המשפט העליון קבע כי כל מחובר פריק אשר שומר על אופיו עם "ניתוקו", אינו מהווה חלק מן המקרקעין. מבחן זה שקבע בית המשפט העליון סוטה קמעה לדעתנו מהמבחנים המסורתיים שהתפתחו לעינין הגדרת מקרקעין בדין הכללי. מבחנים אלו דרשו בתחילה כי המבחן יהיה המיבחן הפיסי של מחוברים שאינם ניתנים להפרדה. מחובר שניתן היה להפרדה לא היה נחשב לחלק מהמקרקעין אפילו לא היה לו קיום נפרד מהם כדוגמת חלונות זכוכית שניתן לפרקם על נקלה בהיותם זזים במסילה ונשלפים בקלות ממקומם בבנין. ההתפתחות הובילה למבחן שונה לפיו בוחנים אם למחובר תפקיד פונקציונאלי כחלק מהבנין. לפי המבחן הפונקציונאלי בדין הכללי אם המחובר בעל תפקיד משמעותי כחלק מהבנין הוא יחשב למקרקעין אף אם הוא ניתן להפרדה, דוגמת החלונות לעיל.
מבחן בית המשפט העליון (בענין עירית רמת גן) בוחן פונקציונאליות הפוכה. קרי, האם למחובר תפקוד פונקציונאלי עצמאי לאחר הפרדתו. יש לציין כי פסק דין זה הינו ממשיך דרכם של פסקי דין במיסים אם כי בתחומים אחרים (קולנוע רינה בחולון במס הכנסה ומוריס ג'האשן במס קנייה).
עולה השאלה אם מעתה ואילך ינוסחו ההסכמים הללו כהסכמים של דירה + הסכם המוסיף את ה"נתיקים", או כהסכם של דירה עם תמורה מוחלטת ממנה יש לגרוע את ה"נתיקים" על פי הערכת שווי, כאשר נדמה שלפחות לצרכי מיסוי, הדרך הראשונה היא המועדפת.

שאלה יפה יותר נוגעת בהיקף ה"נתיקים". האם ה"נתיקים" הינם מזגנים, ריהוט ושאר תכולת דירה בלבד כפי שמקובל היה עד היום? או שמא מבחן "בתי המלון" בטורקיה הוא שיפעל, וגם ברזים ואסלות השומרים על פונקציונליות לאחר ניתוקם אף הם יחשבו כלא מקרקעין אם ממשיכים ליישם את אותו מבחן?
עולה שאלה גם אם דלתות, בין אם דלתות של ארונות קיר, ובין אם דלתות בכל רחבי הבית, מהוות חלק מן המקרקעין וכך אף לגבי חלונות ותריסים אשר כולם ניתנים לניתוק מבלי שייפגע אופיים. בבתי מגורים פרטיים תעלה שאלה דומה לגבי הרעפים המרכיבים את גג הרעפים.
כך ניתן להמשיך הלאה ולעצור בטענת מנהל מס שבח בערעור, שאם תתקבל פרשנות ועדת הערר על ידי בית המשפט העליון (והיא אכן התקבלה), כמקרקעין יחשבו רק הבטון וחיפוי האבן. וכל יתר האלמנטים בהיותם פריקים יחשבו כמטלטלין.

לא זו בלבד, אלא שמאפייני דירת מגורים המקובלים עד היום, היו קיומם של מקלחת (ברזים) מטבח (ברזים + ארונות) ושירותים (אסלה). האם לאור נתיקותם של המתקנים הללו, גם שלד בלתי גמור ייחשב כדירת מגורים? לטעמנו, כאן כנראה התשובה שלילית, ויש צורך בקיומם של מרכיבים אלו למבחן המהותי כי אכן מדובר בדירת מגורים מושלמת. אך מאידך, אין לספור שוויים של מרכיבים אלו, בגדר שוויה של הדירה.

נדמה כי הוויכוחים על השווי שעסקו עד היום בהערכת שוויה של הדירה לעניין גובה התמורה, יתפצלו לתת-פיצול, ופרט לחוו"ד שמאיות יתחילו להופיע גם חוות דעת הנדסיות על ערכם של המחוברים ה"נתיקים" ועל הדרך להפחיתם משווי הדירה, אם הצדדים נקטו בדרך של מחיר כולל לדירה על כל תכולתה ו"נתיקיה". האם ערכם של הנתיקים הוא לפי שוויו של הנתיק בחנות? האם בחיבורו איבד מערכו כחפץ משומש? או כחלק מדירה מהודרת עלה ערכו כיוון שהוסיף יותר מעלותו לשוויה של הדירה?
בייחוד בדירות מגורים, הזכאיות לפטור ממס שבח וממס מכירה, ערך החסכון במס רכישה הנובע מן ה"נתיקים" גם בגישה המקסימליסטית ביותר לא יעלה על יותר מ- 5000 $.
עם זאת כאשר מדובר במי שמוכר דירת מגורים ללא שימוש בפטור ממס שבח, השפעת הגדרת מעמד של פריט "נתיק", הינה העברה מחיוב במס לאי חיוב במס. שכן במס רווחי הון יוגדרו הללו כמטלטלין לשימוש אישי, וככאלו לא יהיו חייבים במס וכאן החסכון במס עשוי להיות גדול יותר.

השפעת פסק הדין לא תהיה אך ורק בתחום דירות המגורים, אלא אף בנדל"ן מסחרי. בחרנו להתמקד בתחנות דלק:
בתחנות הדלק מקובל ע"י רשויות המס עד כה לבדוק את היוון התשואות הנובעות מן התחנה, כאשר בדרך כלל קיימים דמי שכירות בסיסיים עד מכירת כמות חודשית מסויימת של קילו ליטרים של דלקים וככל שיש עלייה במכירות הדלקים מעבר לה, זכאי המחכיר (הבעלים) לדמי שכירות נוספים.
כיוון שמכירות הדלק מבוצעות באמצעות המשאבות המוצבות בתחנות הדלק, וכיוון שהמשאבות ניתנות לפירוק תוך שמירה על צביונן, מתחזקת הגישה לפיה אין לגזור שוויה של תחנת דלק לצרכי מיסוי מקרקעין מהיוון התשואות העתידי. כאשר ניתן לכאורה לשאול האם יש משמעות למיכלים קבורים בקרקע או למיכלים גלויים. מכיוון שבכל מקרה ניתן להשתמש גם במיכלים קבורים לאחר הוצאתם מן הקרקע, ניתן בהחלט לטעון כי אין חשיבותו רבה למיקום המיכלים. גם דמי שכירות הנובעים מהתקנת מכונות רחיצה, לא יובאו בחשבון לצרכי בדיקת השווי של תחנות דלק. כיוון שאין כל בעיה להעביר מכונת רחיצה לכל מקום אחר.

ניתן למעשה לסקור כל כל ענפי הנדל"ן, ולראות את המהפכה שיחולל פס"ד עירית רמת גן.
דומה כי שמאי המקרקעין יאלצו מעתה לעשות עבודה כפולה במתן חוו"ד שמאיות, כיוון שהשווי הניתן לבנק בחוו"ד לצרכי מימוש שיעבוד, הכולל את הדירה על כל מחובריה, שונה מהשווי אשר רלבנטי לצרכי הפעלת חוק מיסוי מקרקעין.
אנו בטוחים כי במשרדים השונים יפנימו את פסק הדין העליון וימלאו אחר הוראותיו.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI