כל עסקת נדל"ן כוללת סוגיות של מיסוי מקרקעין שעלולות להפוך במקרים מסוימים את העסקה ללא כדאית. מי שמוכר או רוכש נכס ואינו בעל השכלה משפטית נתקל בדרך כלל בקשיים להבין מהן זכויותיו וחובותיו. עורך דין מיסוי מקרקעין הבקיא בתחום יכול לחסוך לכם סכומים ניכרים בעת ביצוע עסקה.
המס העיקרי בעסקת מקרקעין הוא מס שבח. מס שבח הוא מס החל על מוכר נכס ומוטל על הרווח מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס, מסביר עו"ד אורי דניאל. יש כמובן מסים נוספים החלים בעת ביצוע עסקת נדל"ן, אך כאן נעסוק במס שבח ובתנאים לקבלת פטור ממנו.
הפטור ממס שבח ניתן רק ל"דירת מגורים מזכה". דירה כזו מוגדרת כדירה שבנייתה הסתיימה במועד המכירה (כלומר לא דירה בבנייה); נמצאת בבעלות יחיד; לא מהווה מלאי עסקי; משמשת למגורים או מיועדת למגורים (כוללת שירותים, אמבטיה, מטבח וכו') ושימשה בעיקר למגורים ארבע שנים לפני המכירה או ב-80% מתקופת הבעלות.
א. פטור במכירה כל 4 שניםאם לא מכרתם דירה בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה הנוכחית יש פטור ממס שבח. אם מכרתם דירה בפרק זמן זה כדאי להמתין עד למכירת הדירה על מנת לקבל את הפטור.
ב. פטור לדירה יחידההחוק קובע כי מי שלא היתה לו יותר מדירה אחת (כולל לתא המשפחתי שלו) בארבע השנים שלפנ יהמכירה זכאי לפטור ממס שבח. עו"ד אורי דניאל מסביר כי בגלל שפעמים רבות רוכשים דירה לפני שמוכרים את הישנה, אם מכרתם דירה תוך 12 לפני מכירת הדירה הנוכחית אתם עדיין זכאים לפטור. ג. דירה שהתקבלה בירושהמי שמוכר דירה שקיבל בירושה והוא צאצא או בן זוג של המוריש זכאי לפטור ממס שבח אם המוריש היה זכאי לפטור במקרה שהיה מוכר את הדירה. ד. החלפת שתי דירות בדירה שלישיתאם מכרתם דירה בפטור ממס שבח אתם יכולים למכור דירה נוספת תוך שנה אם סך מכירת שתי הדירות לא עולה על 1.6 מיליון שקל (נכון ל-2004) בתנאי שאתם רוכשים דירה בשנה שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה בסכום שהוא לא פחות משלושה רבעים משווי שתי הדירות שנמכרו. עו"ד אורי דניאל מסביר כי זהו פטור שניתן להשתמש בו רק פעם אחת לכל מוכר.