דף הבית בניין ואחזקה נדל"ן השכרת דירות בגרמניה – איך מפחיתים את הסיכונים בזמן השכרת הנכס?
השכרת דירות בגרמניה – איך מפחיתים את הסיכונים בזמן השכרת הנכס?
אורן גלר 22/04/14 |  צפיות: 2781

שלום חברים!

אני מקווה שסיימתם את חג הפסח באותו משקל שהתחלתם אותו – המצות האלה ערמומיות; דקות, דקות אבל הקלוריות מתגנבות להו בשקט...

בכל אופן, היום אני רוצה לדבר קצת על הפחתת סיכונים בזמן ההשכרה. רוב הישראלים שמחזיקים נכס בגרמניה אמנם לא משכירים אותו בעצמם אבל תמצאו כאן מידע שימושי מאוד איתו תוכלו לעבוד מול חברת הניהול שלכם.

מהם הסיכונים הגדולים ביותר, בפניהם ניצבים המשכירים?

יש שוכרים אשר נכנסים לדירה ומסרבים מהיום הראשון לשלם שכירות. בגרמניה הם קרויים "נוודי שכירות", מאחר והם נכנסים לדירה אחת ולא משלמים ולאחר שמיצו את כל האפשרויות המשפטיות הם נכנסים לדירה הבאה והסיפור חוזר חלילה- לכן, נוודים. מדברים על כ-15,000 נוודים שנודדים בין דירות גרמניה.

איך מתגוננים בפני "נוודי השכירות"?

אין דרך בטוחה ומוחלטת שמאפשרת את הזיהוי האולטימטיבי. מה שהמשכיר יכול לעשות הוא, זה לבקש כמה דברים מהמועמד:

- מסמך המונפק מהשופ"א (Schufa) ובו מצויים המון פרמטרים, כמו חדלות פרעון, הוצאה לפועל, סגירת חשבון עו"ש, תשלומים לחברות הסלולר וכו'. על פי המידע כאן אפשר מייד להבין עם מי יש לך עסק.

- מסמך המאשר תשלומי שכירויות תקינים לבעל הבית הקודם. כלומר, על הדייר העתידי ללכת למשכיר הקודם שלו (או זה שאת דירתו הוא כרגע רוצה לעזוב) ומבקש ממנו מסמך הקרוי בשם באורך הגלות: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung או בקיצור MSFB. אמינותו של מסמך זה גבוהה מאוד מכיוון שעם הנפקתו מודה המשכיר שלדייר אין יותר חובות. זאת אומרת, שאם לדייר היו חובות והמשכיר מעוניין להוציא את הדייר כמה שיותר מהר מהדירה ויהיה מוכן לחתום לו על מסמך שכזה, יתפוגגו כל החובות באוויר הצח של גרמניה הירוקה. כמו כן, אם וכאשר הוצא מסמך זה ביודעין באופן שיקרי יחוייב בעל הדירה הקודם לפצות את אותו בעל הבית שהסתמך על המסמך.

ניתן לתת הוראה לחברת הניהול שתעמוד על המצאת שני המסמכים האלה.

הנוודים כבר גרים בדירה – מה עושים?

החוק אמנם אוסר על אי תשלום שכר דירה אך מצד שני אין המשכיר יכול לפנות את הדייר מהיום למחר. מישהו פעם אמר לי, שאם בארה"ב הדייר לא משלם את השכירות, מגיע השריף ומפנה את הדייר. בגרמניה, אם מפנים את הדייר מהיום למחר, תבוא ה"פוליצאי" ותפנה אותו. התהליך הפינוי הינו מורכב:

אחרי שהדייר לא שילם פעמיים באופן עוקב, ניתן לסיים את חוזה השכירות במיידי. אם הדייר לא יצא מהדירה, על המשכיר להגיש בקשה לצו פינוי, לכל המוקדם שבועיים אחרי תאריך הסיום. על פי חוק, ניתנים לנוודים חודשיים "זמן הסתגלות" אך בפועל תקופה זו ארוכה יותר, מאחר וההוצאה של צו הפינוי לוקחת זמן. מימוש הצו ניתן בכל מקרה רק חודש לאחר שהגיע לידיי הנוודים. מאחר והם מקירים כל טריק וטריק צריך בסופו של דבר לערב גם את ההוצאה לפועל, מה ששוב לוקח זמן. בקיצור, התהליך יכול לקחת כשנה ועלותו בממוצע כ-25,000€.

ישנם עוד אפשרויות להוציא דייר כזה?

לא. זו הדרך המשפטית. מה שכן, הרבה פעמים ניתן להגיע להסכם עם הדייר ולהציע לו סכום כסף מסויים, השתתפות בעלויות העברה והשכירות בדירה האחרת. אם גם זה לא עובד, נוטלים הרבה המשכירים את החוק לידיים: כאשר הדייר לא בבית, פורצים לביתו, מוציאים את הרכוש ומחליפים את המנעולים. הרבה פעמים יקרה מהלך שכזה ללא התערבותה של ה"פוליצאי" מאחר והנוודים בעצמם, בהיותם רמאים ושקרנים, עברו על החוק ולא מעוניינים בהתערבותה של המשטרה.

מקווה שהארתי את עיניכם, חברים יקרים.

המשך יום טוב ללא בעיות עם דיירים,

אורן


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 אורן גלר


 


מאמרים נוספים מאת אורן גלר
 
השכרת דירות בגרמניה – איך מפחיתים את הסיכונים בזמן השכרת הנכס?
22/04/14 | נדל"ן
ישראלים רבים שקונים נכסים בגרמניה מפחדים מהסיכונים הטמונים בהשכרת הנכס. הפטרונות הן יחסית פשוטים
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI