חריגות בנייה מתגלות לעיתים רק שנים לאחר ביצוע העבודה. בעלי נכסים רבים מגלים את הבעיה כאשר הם מבקשים למכור את הבית, לקבל משכנתה, להעביר נכס בירושה או להגיש בקשה לתוספת בנייה חדשה.
סגירת מרפסת, הרחבת חדר, בניית מחסן, קירוי חצר, שינוי בגג או תוספת שלא נכללה בהיתר עלולים להיחשב לחריגת בנייה. במקרים מסוימים ניתן לקדם הכשרת חריגות בנייה, אך לפני שמתחילים חשוב לבדוק אם הבנייה הקיימת אכן ניתנת לאישור.
מהי הכשרת חריגת בנייה?
הכשרת חריגת בנייה היא הליך תכנוני שמטרתו להסדיר בדיעבד בנייה שנעשתה ללא היתר או בניגוד להיתר שניתן לנכס.
במסגרת ההליך בוחנים את המצב הקיים בשטח, משווים אותו לתכניות ולהיתרים המאושרים ובודקים האם ניתן להגיש בקשה חדשה שתכלול את הבנייה שבוצעה.
חשוב להבין שהגשת בקשה אינה מבטיחה שהחריגה תאושר. האפשרות להכשרה תלויה בזכויות הבנייה, בהוראות התכנון, בקווי הבניין, בשטח שנבנה, בשימוש שנעשה בו ובדרישות הוועדה המקומית.
אילו חריגות בנייה נפוצות בנכסים?
חריגות בנייה יכולות להופיע בבתים פרטיים, בדירות ובבניינים משותפים. בין המקרים הנפוצים ניתן למצוא:
לעיתים החריגה בוצעה על ידי בעלים קודמים, והקונים כלל אינם מודעים לה עד שמתחיל הליך מכירת הנכס.
למה לא כדאי להתעלם מחריגת בנייה?
חריגת בנייה עלולה להפוך לבעיה משמעותית כאשר מבקשים לבצע פעולה בנכס. היא עשויה לעכב עסקת מכירה, להקשות על קבלת מימון ולמנוע קבלת אישורים הנדרשים להעברת זכויות.
גם כאשר החריגה קיימת במשך שנים, אין פירוש הדבר שהיא הפכה למותרת. לכן מומלץ לבדוק את המצב התכנוני מוקדם ככל האפשר ולא להמתין לרגע שבו יש צורך דחוף באישור.
בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין אם קיימת אפשרות להכשרה, האם נדרש שינוי בבנייה או אם יש צורך בהריסה חלקית והתאמת המבנה להוראות החלות במקום.
כיצד מתחיל תהליך הכשרת חריגות בנייה?
השלב הראשון הוא איסוף המידע על הנכס. יש לאתר את היתר הבנייה הקיים, את התכניות המאושרות ואת המסמכים התכנוניים הרלוונטיים.
לאחר מכן מזמינים בדרך כלל מדידה מקצועית של הנכס, כדי להבין מה נבנה בפועל ומהם ההבדלים בין המצב הקיים לבין המצב המאושר.
על בסיס הנתונים ניתן לבצע בדיקת היתכנות ולבחון:
רק לאחר הבדיקה ניתן לגבש דרך פעולה מתאימה.
האם כל חריגת בנייה ניתנת להכשרה?
לא. יש חריגות שניתן להסדיר באמצעות היתר, ולעומתן קיימות חריגות הסותרות את התכנון החל על הקרקע או חורגות באופן משמעותי מהמותר.
במקרים כאלה ייתכן שיהיה צורך לצמצם את הבנייה, לשנות את השימוש, לאטום חלק מהמבנה או להרוס את החלק שאינו ניתן לאישור.
אדריכל בעל ניסיון בתחום יכול לבחון פתרונות תכנוניים שונים ולבדוק אם ניתן להתאים את המבנה הקיים לדרישות. לעיתים שינוי בחלוקת השטח, בפתחים או באופן השימוש בחלק מהמבנה מאפשר לקדם פתרון שלא היה ברור בתחילת הדרך.
כמה זמן נמשך התהליך?
משך הטיפול משתנה בין נכס לנכס ותלוי במורכבות החריגה, במסמכים הקיימים, בדרישות הרשות המקומית ובצורך לקבל אישורים מגורמים נוספים.
חריגה קטנה ופשוטה שונה מאוד מבית שלם שנבנה ללא היתר או מתוספת החורגת מזכויות הבנייה. לכן לא ניתן לקבוע מראש את משך התהליך לפני שבודקים את הנכס ואת המצב התכנוני.
הכנת בקשה מדויקת והתייחסות מוקדמת לבעיות האפשריות עשויות להפחית תיקונים ועיכובים בהמשך.
חשיבות הליווי המקצועי
הליך הכשרת חריגות בנייה דורש הבנה באדריכלות, ברישוי ובהתאמת המבנה לדרישות התכנון. לא מספיק לתעד את הבנייה הקיימת; יש צורך לבדוק כיצד ניתן להציג פתרון שאפשר לאשר מבחינה תכנונית והנדסית.
משרד אייכבאום עוסק בתכנון אדריכלי, הנדסת בניין וקידום היתרי בנייה. המשרד מעניק ליווי הכולל בדיקת המצב הקיים, בחינת אפשרויות ההכשרה, הכנת התכניות והתנהלות מול הגורמים הרלוונטיים.
גיליתם בנייה ללא היתר בנכס?
אל תמתינו לשלב המכירה, הירושה או קבלת המשכנתה. בדיקה מוקדמת יכולה לספק תמונה ברורה יותר, למנוע הפתעות ולאפשר לבחור את הדרך הנכונה לטיפול בנכס.
פנו למשרד אייכבאום לקבלת בדיקה מקצועית וליווי בתהליך הכשרת חריגות בנייה, משלב בחינת ההיתכנות ועד לקידום הבקשה להיתר.
פורטל לבית, הפורטל הגדול לכל השירותים ואנשי המקצוע לבית. רהיטים, אמבטיות, מטבחים, טכנאים, אדריכאלים, סורגים, פרגולות, תריסים, שער חשמלי , פרקטים, הסקה ועוד.