דף הבית חוק ומשפט מיסים המיסוי על הכנסות משכר דירה מיחידת מגורים בנחלה
המיסוי על הכנסות משכר דירה מיחידת מגורים בנחלה
גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון 12/12/10 |  צפיות: 1840

בשנים האחרונות, החלו חברי מושבים רבים בחיפוש אחר מקורות הכנסה חלופיים או נוספים על העיסוק בחקלאות, אשר ישמשו אותם כמקור הכנסה בטוח על פני ההכנסה מגידולים חקלאיים, הנתונים לשינוי ותלויים במזג האויר ובמחירי השוק המשתנים.

פריחתו של שוק הדירות להשכרה במגזר החקלאי, נמצא משמש כמקור הכנסה בטוח לבעלי הנחלות במושבים, אשר השכילו להכשיר מבנים קיימים בנחלה, חלקם ישנים ועזובים, על מנת שיוכלו לשמש כדירות הראויות למגורים אולם לא תמיד זוכרים, כי גם מקור הכנסה זה, שהינו הכנסה פסיוית, אמור להיות מדווח לרשויות המס ככל הכנסה אחרת, בהתאם לסעיף 2 (6) לפקודת מס הכנסה.

 2. מקורות הכנסה

מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה:

(6) דמי שכירות, תמלוגים, דמי מפתח, פרמיות ורווחים אחרים שמקורם באחוזת-בית או בקרקע או בבנין תעשייתי.

עם תום שנת המס, מצאנו לנכון להביא בפני קהל לקוחות משרדנו בתמצית את האפשרויות השונות העומדות בפני יחיד בעל נחלה אל מול רשויות המס.

יודגש, כי אין במאמר זה כדי להתייחס לעצם השכרת הדירות בנחלות ביחסים שבין חבר האגודה לבין מינהל מקרקעי ישראל ולמשמעות המשפטית הקיימת כתוצאה מפעילות זו אלא רק התייחסות להיבטי המס הנובעים מעצם קיומה של ההכנסה הכספית. 

למעשה, קיימים מס' מסלולים בהם יכול יחיד לבחור, על מנת לדווח לרשויות המס על ההכנסות משכר הדירה שהתקבלו אצלו הנובעות מהשכרה של יחידות המגורים בנחלה למטרת מגורים:

א.      תשלום מס קבוע – תשלום מס בסך 10% על כל ההכנסות שהתקבלו משכר דירה, שיעור המס הינו קבוע והוא חל על כל ההכנסות שהתקבלו בידי היחיד ומקורם בשכר דירה, במסלול זה לא ניתן לבקש להכיר בהוצאות ולבקש הכרה בפחת הנכס. כמו כן, קיימת הגבלה של תשלום המס בתוך 30 ימים מתום שנת המס.

ב.      תשלום מס משתנה – בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום, ישולם המס על סך ההכנסות שהתקבלו משכר דירה, במסלול זה שיעור המס עשוי להיות גבוה ביחס לשיעור המס הנמוך  המצוי במסלול א', אולם במסלול זה יהא ניתן להכיר בהוצאות השונות ששימשו את היחיד בייצור ההכנסה של שכר הדירה, כגון: הוצאות מימון, ארנונה ופחת.

ג.        תשלום מעל תקרת הפטור – נישומים אשר היקף הכנסותיהם הינו עד תקרת הפטור (4,680 ₪ נכון להיום), יהיו פטורים מתשלום מס. ההכנסות ימוסו רק על שיעורן מעבר לתקרת הפטור, המגבלה הקיימת במסלול זה הינה שלא ניתן לבקש כלל וכלל הכרה בהוצאות.

באשר להכנסות מדמי שכירות שמעבר לתקרת הפטור, תקרת הפטור תוקטן בגובה הסכום שבו עולה ההכנסה מדמי השכירות למגורים על תקרת הפטור (המיסוי יחול על כפל ההפרש בין סך דמי השכירות לתקרת הפטור, באופן בו היקף המיסוי יהא  על פי המס השולי של כל נישום).

קשה לתת כלל אצבע, מה הוא מסלול התשלום הכדאי מבין המסלולים, שכן השיקולים משתנים בין יחיד ליחיד, וכל מקרה צריך להיבחן לגופו. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון קיומם של פרמטרים נוספים במכלול השיקולים בטרם בחירת המסלול המועדף:

ביטוח לאומי – קיים פטור מתשלום דמי ביטוח לאומי כאשר ההכנסה פטורה מתשלום מס הכנסה בהתאם להוראות החוק, וכאשר בוחרים במסלול תשלום מס קבוע, בשיעור 10% .

מס ערך מוסף – כיום, קיים פטור מתשלום מס ערך מוסף על השכרה למגורים, כל עוד משך זמן ההשכרה אינו עולה על 25 שנה (סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף תשל"ו – 1975).

חשוב לזכור, כי בחירת המסלול המייטבי עבור כל אחד ואחד, נמדדת על פי מכלול הפרמטרים, כך שלא ניתן להמליץ על אחד המסלולים, ויש לבחון כל מסלול בהתאם לגובה ההכנסות, גובה ההוצאות, החבות בתשלומי ביטוח לאומי ושיעור המס השולי של כל יחיד באופן אינדיבידואלי. 

 

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.

מייל: office@gilad-law.co.il

אתר:  www.gilad-law.co.il


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו עורך דין ונוטריון, מומחה בדיני אגודות שיתופיות, נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים

מייל: office@gilad-law.co.il

אתר: www.gilad-law.co.il

רשימה זו הינה מידע כללי בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או להוות תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כמו כן אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מאמר זה, כולו או חלקו ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא.



 


מאמרים נוספים מאת גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון
 
ידועים בציבור וידועים גם בזכויותיהם במושב
16/07/13 | משפחה
מעמדם וזכויותיהם של הידועים בציבור בנחלה? מה הדין בנישואים שניים בשאלת ירושת הזכויות במשק החקלאי? האם בן/ת הזוג החדש יירש את כל הזכויות בנחלה? האם הילדים מהנישואים הראשוניים עשויים למצוא עצמם מנושלים מהנחלה בעקבות הצטרפותו של בן/ת הזוג החדש למשפחה?

למה לערוך הסכם יחסי ממון במושבים?
24/06/13 | משפחה
מנסיונינו בתחום המושבים, והורשת משקים ונחלות, אנו מודעים לחשיבות העצומה הקיימת לעריכת הסכם ממון קודם נישואין, על מנת להבטיח, כי אכן בעתיד יועברו הזכויות למי שאכן הכוונה היתה להעבירן אליו ומבלי שהזכויות בנחלה ימצאו דרכן אל מחוץ למשפחה.

אין יותר פטור ממס שבח במכירת 2 דירות בנחלה
20/05/13 | מיסים
עסקאות שיערכו לאחר סיומה של הוראת השעה, לא יהנו מהפטור שאיפשר מכירת מס' יחידות מגורים וקבלת הפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר שישפיע על שיעור תשלום המיסוי הצפוי למוכר המשק החקלאי.

הסכנה במכירת נחלה אחת בשני הסכמים שונים
05/02/13 | מיסים
מכירת משק חקלאי בשני הסכמים נפרדים, כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מכירת משק חקלאי, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם?

זהירות מהענקת מתנה של משק חקלאי ללא כל הזכויות!
במידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין היורשים, באשר לתוקפה של העברת הזכויות במשק החקלאי ללא תמורה שנתנה לאחד האחים, עשוי מקבל המתנה לגלות, כי בית המשפט יבטל את הסכם העברת הזכויות בנחלה, ולא יכיר בו כהסכם מחייב שנערך בין הצדדים.

ממתי רוכש משק חקלאי במושב נחשב חבר אגודה?
ועד ההנהלה נעדר סמכות לדון ולהחליט באשר לחברות באגודה, תפקידו מסתכם בהמלצה בפני האסיפה הכללית בלבד - "אין בסמכות ועד ההנהלה לקבל החלטה בדבר חברותו באגודה, וכל שביכולתו זה רק להמליץ בפני האסיפה הכללית".

פינוי ילדים מבית המגורים שבמשק החקלאי
מתן היתר לילדים להתגורר בבתי המגורים בנחלה במהלך חייהם של ההורים בעלי הזכויות בנחלה, ללא עריכת הסכם עשויה לתת לילדים מעמד וזכויות שימוש בנחלה כנגד רצונם של ההורים.

המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
06/05/12 | תאגידים
מינהל מקרקעי ישראל אוכף את הוראות הסכם הפיתוח במושבים, אי עמידת היזם בתנאי הסכם הפיתוח, מצדיקה את ביטול הסכם הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ולכן התניית מתן ארכה נוספת להשלמת הבניה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה.

סכנת הוצאה מחברות באגודה למי שהפסיק להתגורר במושב
מגורים מחוץ למושב עשויים להביא להוצאה מחברות באגודה. בית המשפט קובע, כי די בהחלטת ועד האגודה, כדי להפקיע את חברותם של מי שאינם מתגוררים בתחום המושב, ואין צורך בהתניית כינוסה של האסיפה הכללית, על מנת לתת תוקף להחלטת ועד האגודה להוצאתם מחברות באגודה.

הסדר הטיעון על בניה בלתי חוקית במשק החקלאי לא אושר!
בית המשפט מחליט בצעד חריג ויוצא דופן שלא לקבל הסדר טיעון ביחס לעבירות של שימוש חורג בשטח הנחלה והוא קובע, כי הוא אינו מחויב לקבל הסדר טיעון שנכרת בין בעלי הזכויות בנחלה לפרקליטות באשר לעונש המוסכם, בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשמים.
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI