דף הבית חוק ומשפט מיסים על מי חל תשלום המע"מ במכירת נחלה?
על מי חל תשלום המע"מ במכירת נחלה?
גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון 21/11/11 |  צפיות: 2098

לא אחת, נשמע מפיו של מוכר נחלה, לאחר שכבר הסתיימה העברת הזכויות בנחלה לקונה וגם נרשמו הזכויות ע"ש הקונה, המשפט הבא: "מה הקשר של מע"מ למכירת הנחלה, אני שילמתי את כל המיסים שחלים על המוכר, מה הם נזכרו עכשיו אחרי תקופה כל כך ארוכה לבקש ממני".

לכן, אם אתם מתעתדים למכור את זכויותיכם בנחלה או לרכוש זכויות בנחלה, רצוי מאוד שתקראו את המאמר הבא, לפני שתופתעו מקבלת דרישה לתשלום נוסף על סכום המכירה ויחל הוויכוח בין הצדדים לעסקה, על מי חלה חובת התשלום? (כיום בשיעור של 16%).

מכירת זכויות בנחלה חקלאית, אינה מכירה של מקרקעין בלבד, כאשר נמכרות הזכויות בנחלה חקלאית, הזכויות של המוכר מורכבות ממכלול של זכויות:

·         הזכויות באגודה.

·         הזכויות בבתי המגורים ובחלקת המגורים.

·         הזכויות בקרקע החקלאית של הנחלה – החלק המשקי.

השוני בזכויות הנמכרות, משליך על סוג המיסוי החל על כל רכיב ורכיב מהזכויות הנמכרות. ולכן קיימת חשיבות רבה ליחס שיינתן למרכיבים אלו כבר בהסכם המכר ובוודאי בדיווח העסקה לרשויות המס. לצורך הדוגמא, שעניינה חובת תשלום מע"מ בעת מכירת נחלה, הרי שקיימת חשיבות רבה לשימוש שנעשה ע"י בעל הזכויות בנחלה ו/או מי מטעמו בתקופה שטרם למכירת הנחלה, ולדיווחים שנעשו בעניין לרשויות מע"מ. מחובתו של עורך הדין לברר, האם התקיימה פעילות עסקית בנחלה בתקופה שלפני מכירת הזכויות? והאם ישנו סיכוי לחיוב עתידי בתשלום מע"מ על מחיר המכירה?

הגדרת "עוסק" ו- "עסקה" בחוק מס ערך מוסף (תשל"ו – 1975) –

"עוסק" - מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו, ובלבד שאינו מלכ"ר או מוסד כספי, וכן מי שעושה עיסקת אקראי.

"עסקה" - מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד.

רשויות מע"מ רואות במכירת נחלה חקלאית, כמכירה של נכס אשר משמש ביצור הכנסה מעסק, ולכן חלק מרכיב המכירה המיוחס לזכויות במשק החקלאי, יהא חייב בתשלום מע"מ.

ככל שהתקיימה פעילו עסקית בנחלה, אותה ניתן לייחס להפקת רווחים מהחלק החקלאי, יבקשו רשויות מס ערך מוסף, להחיל את תשלום המע"מ על העסקה.

חשוב לזכור, גם אם הסתיים הליך העברת הזכויות בנחלה והזכויות הועברו ונרשמו על שם הקונה, אין זו ערובה לכך שרשויות מע"מ ויתרו על חלקן או זנחו את דרישת התשלום. מכיוון שהעסקה אינה מדווחת באופן ישיר לרשויות מס ערך מוסף, הידיעה על קיומה של העסקה, מגיעה לרשויות מס ערך מוסף באמצעות דיווח על העסקה ע"י שלטונות מס שבח, אומנם בעיכוב מה, אך בסוף זה נקלט.

העובדה שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא דיווחו לרשויות מע"מ על העסקה והעובדה שלא נדרשת הסכמת רשויות מע"מ להליך העברת הזכויות בנחלה או חלוף תקופה ארוכה לאחר ביצוע העסקה, אינן משנות את עצם החיוב החל על המוכר.

לכן, יש להתייחס לנושא חובת תשלום המע"מ, כבר בהסכם המכר ולקבוע על מי מהצדדים יחול התשלום, במקרה ויוטל בעתיד. רצוי להיערך מבעוד מועד ובצורה נבונה כבר בעת ניסוח ההסכם, לאפשרות שתוטל בבוא היום חובת תשלום מע"מ על העסקה על מנת למזער את היקף דרישת התשלום.

לצורך הדוגמא, ניתן לקבוע שהמע"מ יחול על הרוכש שכן קיימת אפשרות בה עוסק שרוכש את הנחלה יוכל לקזז את מס התשומות, אם הנחלה משמשת אותו בעסקו. הרוכש יכנס לאיחוד העוסקים וירשם כעוסק בשלב שלפני המכירה, באופן בו יקוזז בדו"ח האגודה מס העסקאות כנגד מס התשומות. 

תכנון מס נכון ומקצועי, בשילוב ייעוץ משפטי קודם לעריכת הסכם המכר, יאפשר את הפחתת נטל תשלום המע"מ בדרכים שונות וימנע מחלוקות עתידיות בין הצדדים לעסקה, על ההשלכות שיהיו להוספת רכיב המע"מ לתמורה המופיעה בהסכם המכר.

 

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו עורך דין ונוטריון, מומחה בדיני אגודות שיתופיות, נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים

מייל: office@gilad-law.co.il

אתר: www.gilad-law.co.il

רשימה זו הינה מידע כללי בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או להוות תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כמו כן אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מאמר זה, כולו או חלקו ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא.



 


מאמרים נוספים מאת גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון
 
ידועים בציבור וידועים גם בזכויותיהם במושב
16/07/13 | משפחה
מעמדם וזכויותיהם של הידועים בציבור בנחלה? מה הדין בנישואים שניים בשאלת ירושת הזכויות במשק החקלאי? האם בן/ת הזוג החדש יירש את כל הזכויות בנחלה? האם הילדים מהנישואים הראשוניים עשויים למצוא עצמם מנושלים מהנחלה בעקבות הצטרפותו של בן/ת הזוג החדש למשפחה?

למה לערוך הסכם יחסי ממון במושבים?
24/06/13 | משפחה
מנסיונינו בתחום המושבים, והורשת משקים ונחלות, אנו מודעים לחשיבות העצומה הקיימת לעריכת הסכם ממון קודם נישואין, על מנת להבטיח, כי אכן בעתיד יועברו הזכויות למי שאכן הכוונה היתה להעבירן אליו ומבלי שהזכויות בנחלה ימצאו דרכן אל מחוץ למשפחה.

אין יותר פטור ממס שבח במכירת 2 דירות בנחלה
20/05/13 | מיסים
עסקאות שיערכו לאחר סיומה של הוראת השעה, לא יהנו מהפטור שאיפשר מכירת מס' יחידות מגורים וקבלת הפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר שישפיע על שיעור תשלום המיסוי הצפוי למוכר המשק החקלאי.

הסכנה במכירת נחלה אחת בשני הסכמים שונים
05/02/13 | מיסים
מכירת משק חקלאי בשני הסכמים נפרדים, כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מכירת משק חקלאי, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם?

זהירות מהענקת מתנה של משק חקלאי ללא כל הזכויות!
במידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין היורשים, באשר לתוקפה של העברת הזכויות במשק החקלאי ללא תמורה שנתנה לאחד האחים, עשוי מקבל המתנה לגלות, כי בית המשפט יבטל את הסכם העברת הזכויות בנחלה, ולא יכיר בו כהסכם מחייב שנערך בין הצדדים.

ממתי רוכש משק חקלאי במושב נחשב חבר אגודה?
ועד ההנהלה נעדר סמכות לדון ולהחליט באשר לחברות באגודה, תפקידו מסתכם בהמלצה בפני האסיפה הכללית בלבד - "אין בסמכות ועד ההנהלה לקבל החלטה בדבר חברותו באגודה, וכל שביכולתו זה רק להמליץ בפני האסיפה הכללית".

פינוי ילדים מבית המגורים שבמשק החקלאי
מתן היתר לילדים להתגורר בבתי המגורים בנחלה במהלך חייהם של ההורים בעלי הזכויות בנחלה, ללא עריכת הסכם עשויה לתת לילדים מעמד וזכויות שימוש בנחלה כנגד רצונם של ההורים.

המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
06/05/12 | תאגידים
מינהל מקרקעי ישראל אוכף את הוראות הסכם הפיתוח במושבים, אי עמידת היזם בתנאי הסכם הפיתוח, מצדיקה את ביטול הסכם הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ולכן התניית מתן ארכה נוספת להשלמת הבניה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה.

סכנת הוצאה מחברות באגודה למי שהפסיק להתגורר במושב
מגורים מחוץ למושב עשויים להביא להוצאה מחברות באגודה. בית המשפט קובע, כי די בהחלטת ועד האגודה, כדי להפקיע את חברותם של מי שאינם מתגוררים בתחום המושב, ואין צורך בהתניית כינוסה של האסיפה הכללית, על מנת לתת תוקף להחלטת ועד האגודה להוצאתם מחברות באגודה.

הסדר הטיעון על בניה בלתי חוקית במשק החקלאי לא אושר!
בית המשפט מחליט בצעד חריג ויוצא דופן שלא לקבל הסדר טיעון ביחס לעבירות של שימוש חורג בשטח הנחלה והוא קובע, כי הוא אינו מחויב לקבל הסדר טיעון שנכרת בין בעלי הזכויות בנחלה לפרקליטות באשר לעונש המוסכם, בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשמים.
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI