המדיניות הקרקעית במקרקעי המדינה, נקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל, ואילו על ביצועה ויישומה של המדיניות מופקד מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"ממ"י").

בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נקבעה המדיניות הקרקעית של המדינה, ביחס לאופן הקצאת השימוש בקרקע חקלאית למשתמש הקצה, קרי, למתיישב, על דרך מתן נחלה, כאשר הקצאת הקרקע נעשתה למטרה ייחודית, קרקע בתנאי נחלה הניתנת אך לצרכי חקלאות.

מערכת היחסים המשפטית בין גורמי המינהל, הסוכנות (במושבים שעדיין לא יצאו לביסוס וטרם פרעו חובם לסוכנות), וחבר האגודה, בנויה על התשתית הבאה: הקרקע היא קרקע מדינה המנוהלת בידי המינהל, המשכיר אותה לסוכנות היהודית לארץ ישראל בתור גורם מיישב.

הסוכנות מצידה מעניקה רשות שימוש במשבצת קרקע לאגודה השיתופית, והאגודה כבת-רשות מעניקה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. כאשר מעמד חבר האגודה הוא כבר רשות.

ההלכה הפסוקה, הגדירה את זכות "בר הרשות", כזכות אישית שאינה קניינית, אשר אופייה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרשיון.

הסכם הרשיון הוא הסכם החל על משבצת האגודה, המגדיר בין היתר את תנאי הרשיון ובו מפורטים מה הם זכויות האגודה וחבריה.

יצוין, כי במושבים בהם פרעה האגודה חובה לסוכנות, ההסכם הינו ישירות בין האגודה לממ"י.

כדבר שבשגרה, ההסכם שנערך בין האגודה לממ"י, נכרת למשך שלוש שנים, והוא אמור להתחדש בסיום תקופת ההסכם ע"י הצדדים, לתקופה נוספת, בהליך פרוצדורלי, בו חבר האגודה אינו צד להסכם כלל ועיקר.

למעשה, הסכם המשבצת שימש כמתכונת חוזית הקיימת בין ממ"י, האגודה והמתיישב, על חובותיו וזכויותיו, וכן זכויותיהם של צדדים שלישיים הקשורים בו.

הסכם המשבצת, שימש את האגודה כאבן השתיה, ממנה הושתתו כל זכויותיה של האגודה, וחזקתה במקרקעין המוגדרים בהסכם המשבצת.

הסכמי משבצת של מושבים רבים, הגם שלא חודשו מייד עם תום תקופת ההסכם, התקבלו ע"י בתי המשפט כהסכמים שיש לראותם ככאלה המתחדשים באופן אוטומטי ע"י הצדדים, ומשכך, גם כאשר הוצג בפני בית המשפט הסכם משבצת אשר אינו בתוקף, שימש ההסכם כראיה קבילה ע"י בתי המשפט, אשר לא דקדקו בהמצאתו של הסכם תקף בין הצדדים, לשם הוכחת זכויות האגודה, הנובעות מהסכם המשבצת.

לאחרונה, הוגשה ע"י מפעילי אתר החרמון - חברת הר חרמון שירותי ספורט ונופש באזור הר החרמון, המפעילה ומנהלת את האתר, וחברת סקי חרמון, המפעילה את בית הספר לסקי באתר (להלן:"המבקשים"), בקשה לצו מניעה זמני כנגד אוסנת ובועז קניאל - מפעילי בית ספר פרטי ללימודי סקי באתר החרמון (להלן:"המשיבים"), בקשה לצו מניעה, לפיה יאסר על המשיבים, מלבצע הדרכות סקי באתר החרמון, שכן לטענת המבקשים, ביצוע הדרכות סקי באתר החרמון, לא קיבל את אישור מפעילי האתר, וכי ההדרכות נעשות ללא פיקוח, תוך סיכון הגולשים.

בתשובה לבקשת צו המניעה טענו המשיבים, כי שטח האתר נגרע כבר בראשית שנות ה-80 והוצא, משטח המשבצת של מושב נווה אטי"ב, ובשנת 1996 הסתיים חוזה החכירה הכולל של שטחי המושב, וכי מאז לא חודש הסכם החכירה עם המושב.

ביום 27.2.08, קיבל בית משפט השלום בנצרת את טענות המשיבים, וקבע, כי בשלב זה, טרם הוכחה בעלותם וזיקתם הקיניינית של מפעילי האתר, לאתר החרמון, ובכל הנוגע לחזקתם באתר החרמון. משכך, טענת המבקשים, לפיה חידוש ההסכם בין האגודה לממ"י הינו עניין שולי, נדחית.

לדברי השופט אחסאן כנעאן, אם ינתן צו מניעה האוסר על הנתבעים לעסוק בהדרכת סקי באתר, המשמעות היא שרק חברת סקי חרמון תהיה רשאית לעסוק בתחום זה "ולכאורה יש מצב של מונופולין, שכן אתר החרמון הוא האתר היחידי המצוי בישראל. לכן מתן צו מניעה בעצם משמעותו הוא העדר תחרות בשוק לימוד הסקי".

שיקול נוסף לדחיית הבקשה היה חופש העיסוק של המשיבים, חיות וקניאל. השופט ציין, כי אם יינתן צו מניעה, לא רק שהמשיבים לא יעסקו במקצועם, אלא הדבר יפגע גם במדריכי סקי אחרים שאינם עובדים ב"סקי חרמון".

כמו כן, קבע השופט, כי לא הוצגו בפניו מסמכים שהחברות המנהלות והמפעילות את האתר, קיבלו זיכיון מאת נווה אטי"ב או שהן מחזיקות את האתר מכח שכירות מישנה.

לסיכום, בית המשפט הותיר לבירור יסודי של נושא זה לתביעה העיקרית, ודחה הבקשה למתן צו מניעה.

התייחסותו של בית המשפט להעדר קיומם של מסמכים מהותיים, דוגמת הסכם משבצת תקף של האגודה, מסמן, שינוי מגמה, ומתן משקל רב לקיומו או העדרו של הסכם חתום בין הצדדים.

פסיקת בית המשפט אותתה למעשה לאגודה, כי בהעדר קיומו של הסכם חכירה תקף בין ממ"י לאגודה, עשוי הדבר להביא  לערעור מעמדה המשפטי של האגודה והזכויות המוקנות לה מתוקף הסכם החכירה, ולמצב בו שאלת זיקתה הקינינית וחזקתה של האגודה בשטח המושב, מוטלת בספק.

העדר קיומו של הסכם משבצת תקף, אינו עוד עניין פרוצדורלי, שולי, המסתכם ביחסים שבין האגודה לממ"י, כי אם בעל השלכות על עצם מעמדה המשפטי וזכויותיה של האגודה.

העדר קיומו של הסכם משבצת תקף בין הצדדים, מרע את מצבה של האגודה, ויכולתה להסתמך על הסכמי העבר להוכחת זכויותיה הקניניות בשטח שבחזקתה.

במושבים רבים, מתעכבת חתימת ההסכם מסיבות  שונות, בין אם הדבר נובע מחילוקי דעות עם ממ"י באשר לגודל שטח המשבצת, ובין בשל קיומם של חובות שטרם הוסדרו ע"י האגודה.

בהעדר קיומו של הסכם חכירה תקף בין האגודה לממ"י, נשמטת למעשה הקרקע מטענותיה של האגודה באשר לזכויות שיש בידה חוזה חכירה תקף.

משכך, ייטיבו אגודות להסדיר מוקדם ככל הניתן את הארכת הסכמי החכירה בינם לבין ממ"י, באופן בו לא תימצא האגודה ללא הסכם משבצת תקף.

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.

מייל: [email protected]

אתר:  www.gilad-law.co.il