מן המפורסמות הוא, כי בטרם מבוצעת עסקת רכישת נכס נדל"ן, יש לשאוף לקבל את מירב הנתונים המתארים את היקף הזכויות בנכס, מי הם בעלי הזכויות בו, האם קיימים שיעבודים, עיקולים זיקת הנאה, הערת אזהרה לטובת צד ג' וכו'.

במדינת ישראל קיימים שני מאגרי מידע - פנקסי מקרקעין, בהם נערכים רישומי זכויות של נכסי  נדל"ן.

האחד בלשכת רישום המקרקעין - המכונה טאבו, והשני מינהל מקרקעי ישראל .

לשכת רישום מקרקעין - הינה לשכה הפועלת מכוח חוק המקרקעין, ואשר תפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ"ש בנוגע למקרקעין, וכל דבר אחר הניתן לרישום על פי דין. הפנקסים מתנהלים לפי אזורים ופתוחים לעיון הציבור.

הדרך לקבלת דו"ח פרטי הנכס, הינה הוצאת נסח טאבו שהינו מסמך המעיד על פרטי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. מסמך זה הינו מפורט, מחייב ורשמי לגבי פרטי הנכס והבעלות עליו, הכולל בין היתר פירוט הלוואות ושיעבודים שנרשמו עליו.

מינהל מקרקעי ישראל - הגוף המנהל את מקרקעי ישראל: הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח,וקרן קיימת לישראל. קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה. כאשר על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.

הדרך לקבלת דו"ח פרטי הנכס הינה הוצאת "אישור זכויות" שהוא למעשה מסמך המונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל, החתום ע"י המינהל שהינו בעל תוקף משפטי, המכיל מידע על הזכויות בנכס או החברה המשכנת הפועלת מטעמו, והמפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון - פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו.

בהערת אגב אציין, כי ברוב המקרים, מינהל מקרקעי ישראל אינו מנהל בעצמו רישומים לגבי הנכס, אלא החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט או מי שהמינהל הסמיך לשם כך - אלו נקראים על ידי מינהל מקרקעי ישראל "גורם משכן". במקרה כזה יש להוציא אישור שנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס" ממינהל מקרקעי ישראל, בו המינהל יציין מיהו הגורם המשכן, וכן אישור זכויות מאותו גורם משכן, המכיל פרטים לגבי מצב הזכויות בנכס.

ניתן לומר, כי ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בכל מרשם אחר הוא ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית. זכות קניינית זו זכות שמוגנת כלפי כולם, כשזכות חוזית היא זכות של מי שעושה את החוזה. המקום היחיד לפי חוק המקרקעין שמקנה את הזכות הקניינית הוא הרישום בטאבו.

בעוד שבלשכות רישום המקרקעין, חלה מהפכה ארגונית ומיחשובית אדירה בעשור האחרון בכל הנוגע להסדרת רישום הבעלות בנכסים ומתן מידע בעניין לכלל הציבור, הרי שבמינהל מקרקעי ישראל העניינים מתקדמים בעצלתיים, ובכל הנוגע למגזר החקלאי הרי שלא רק שלא חלה כל התקדמות משמעותית, ההפך הוא הנכון, מס' התיקים הקיים במערכת הולך וגדל, בעוד כח האדם נתון בפני קיצוצים וצמצומים ואינו נותן מענה הולם לעומס המוטל על כתפיו.

כיום, אזרח המבקש לרכוש נכס במדינת ישראל יכול לגשת ללשכת רישום המקרקעין או לחילופין לעשות כן באמצעות שימוש באינטרנט, ותמורת תשלום אגרה - סכום סמלי, יכול הוא להוציא נסח טאבו ובו נגלים בפניו מלוא הנתונים אודות הנכס ובעליו, וכן השיעבודים, והעיקולים שנרשמו על הנכס וכיוב' (פניה לממ"י לקבלת אישור זכויות באמצעות האינטרנט, ניתנת אף היא בשלב זה רק לבתים/דירות במגזר העירוני.

למרבה הפלא, אזרח אשר יבקש לברר מצב זכויות במשק חקלאי, לא יוכל לעשות כן באמצעות האינטרנט ויתקל בחסמים המקשים, מסרבלים ומאריכים את משך הזמן עד שיקבל לידיו את מבוקשו.

עפ"י הנחיות מינהל מקרקעי ישראל, רק בעלי הזכויות בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, או מיופי כוחם, או לחלופין הצגת צו בית משפט - יכולים לדרוש קבלת "מצב אישור זכויות" או כל שירות אחר הנוגע לנכס.

אישור הזכויות המופק ע"י פקידי המינהל, נעשה לא אחת בכתב יד ולא כרשומה מוסדית סדורה, וככזה היכולת לקבל ודאות באשר לאמור בו מוטלת בספק.

באישורי הזכויות המופקים ע"י פקידי המינהל, קיימת תוספת לכל אישור זכויות, ולפיה:

"הואיל ויתכן  שהרישומים בתיקי ממ"י אינם מדויקים או אינם מושלמים או אינם ממצים, הרי שאין במסמך זה כדי להטיל על ממ"י אחריות, מכל סוג שהוא, אין בו כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו, והוא ניתן כשירות של רצון טוב לבקשת בעל הזכויות בנכס".

האם אישור האמור להצביע על היקף הזכויות בנכס, המופק ע"י בעל המירשם המוסדי האמון על  כך, בו נערכים רישומי זכויות של נכסי נדל"ן במדינת ישראל, דוגמת משקים חקלאיים, ואשר בהסתמך עליו אמורה להתבצע עסקה ע"י הצדדים, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו??? והוא ניתן רק כשירות של רצון טוב בלבד???

מסתבר שכן, במציאות בה  המינהל עצמו והעומדים בראשו, רואים את המירשם המצוי בידיהם, כמרשם האמור להתחסל בבוא העת, כמרשם זמני עד שזה ירשם בטאבו בעתיד, הרי שההתייחסות לאישורים המופקים בהווה ע"י פקידי המינהל, והתוקף הלא מחייב הניתן להם כאילו היו הם אישורים זמניים,  והתוקף המשפטי הניתן להם הינו בהתאם.

בפסק דין שניתן לאחרונה (ע"א 1540-08-07), בו ביקשו רוכשי נחלה להסתמך על אישור הזכויות שהופק ע"י ממ"י, על מנת להוכיח, מי הם הבעלים בנכס ומה הוא היקף גודלו של הנכס, קבע בית המשפט, כי אישור המינהל - "מצב זכויות בנחלה" הינו טופס תקני, ואינו מהווה העתק של מרשם רישמי של המינהל. בית המשפט הסתמך על האמור באישור עצמו המסייג במפורש את מהותו ותוכנו, ומדגיש, כי ייתכן שרישומי המינהל אינם ממצים, וכי אין באמור בו...כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, אין בו משום ראיה או הוכחה לתוכנו...".

פעמים, הרצון להביא עסקה לכדי מימוש מהיר, והלחץ הקיים מצד הצדדים לעסקה, לחתום על זכרון דברים או על הסכם מכר בתוך זמן קצר, מביאה לא אחת את הצדדים ועורכי הדין המטפלים בעסקה להסתמך אך ורק על אותו "אישור זכויות" המונפק ע"י המינהל, אשר כאמור לעיל אינו מחייב, אינו מבסס זכויות משפטיות, ואינו מהווה ראיה לתוכנו.

מכאן, על רוכשים המבקשים לקבל תמונת מצב נכונה, מוסמכת ומקיפה, בטרם רכישת משק חקלאי אשר הזכויות בו מוסדרות בפנקסי מינהל מקרקעי ישראל, לערוך בדיקה מקיפה אודות הזכויות גם באגודה, בסוכנות היהודית לא"י (אם המדובר במושבים שעדיין לא יצאו לביסוס), ובתנועה המיישבת, על מנת לקבל תמונת מצב מלאה ועדכנית ככל הניתן, באשר להיקף טיב הזכויות המוצעות למכירה, וזאת בטרם יתקשרו בהסכם מחייב, כשהם מסתמכים אך ורק על אישור הזכויות המופק ע"י מינהל מקרקעי ישראל.

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.

מייל: [email protected]

אתר:  www.gilad-law.co.il