דף הבית חוק ומשפט נדל"ן ומקרקעין משכנתא הפוכה - מתאימה לבעלי משק חקלאי במושב
משכנתא הפוכה - מתאימה לבעלי משק חקלאי במושב
גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון 10/05/10 |  צפיות: 2247

העליה בתוחלת החיים ורצונם של בני הגיל השלישי לחיות חיי רווחה, להנות משירותי בריאות מתקדמים ועזרה בסיעוד, מחייבים קיומם של מקורות מימון נוספים, מעבר להסדרי הפנסיה ותשלומי הביטוח הלאומי הקיימים כיום.
המציאות בה כל הונם ורכושם של בעלי זכויות במשק חקלאי, הינו המשק החקלאי עצמו בו הינם מתגוררים, וללא שיש מקורות כספיים נוספים זולת המשק, הינה תופעה רחבת היקף במגזר החקלאי. מציאות זו, מונעת מההורים בעלי הזכויות בנחלה לחיות בעצמם חיי רווחה ולהנות מהשווי הכלכלי האמיתי של הנחלה במהלך חייהם, ומקשה על מתן סיוע כלכלי לילדים במהלך החיים ועל קיומם של הסדרי חלוקת זכויות הנחלה בין ילדיהם לאחר פטירתם.
הקשר ההדוק לאגודה ומשך שנות המגורים הארוכות במושב, קושרות את המתיישב בעבותות אל בית מגוריו, אל הקהילה והחברה אליה היה קשור משך עשרות שנים, באופן בו המתיישב אינו מעוניין לוותר על מקום מושבו, על קהילת חבריו ובית מגוריו, וזאת גם בעבור מימושו הכלכלי של המשק, קבלת תמורה ראויה ומציאת מקום מגורים חלופי.
מצב זה, מותיר את המתיישב כשהוא ממשיך להתגורר בבית מגוריו, ובהעדר מקורות כספיים אחרים אין באפשרותו להנות מחיי רווחה, מאיכות חיים, וללא אפשרות לסייע לילדיו. הפתרון המוצע אשר יובא במאמר זה, אמור לתת מענה חלקי לבעיה רחבת היקף, המצויה בקרב רבבות מבעלי הנחלות בארץ, ולנסות ולהציע דרכים ורעיונות למימוש הפתרונות הקיימים כיום בשוק המשכנתאות בארץ ביחס לנכסי נדל"ן.
משכנתא הפוכה - המדובר במתן הלוואה באמצעות בנקים וחברות מימון אשר יאפשרו לבני הדור השלישי, לקבל את דמי המימוש של הנחלה (בניכוי ההוצאות ומשך שנות המגורים בבית), ללא כל חשש מאיבוד קורת הגג והמשך המגורים במשק עד אחרית ימיהם, באופן בו הבנק רוכש למעשה כבר בעת מתן ההלוואה את הזכויות במשק מאת בעלי הזכויות. ההלוואה הניתנת כיום ע"י גופים פיננסיים שונים, מאפשרת למי שמתגורר במשק חקלאי וגילו מעל 60 שנה, אשר ברשותו נכס מגורים בו הינו מתגורר בשווי של 100,000$ לפחות, להשתמש בנכס הנדל"ן המצוי ברשותו, ולהפוך אותו לנכס פיננסי המהווה מקור הכנסה. סכום ההלוואה נקבע לפי שווי הנכס (בין 15% ל- 50% משווי המשק כפי שמוערך ע"י שמאי).
כאשר חשוב לציין, כי הלוואת משכנתא זו הינה ללא החזרים חודשיים לאורך כל חיי ההלוואה, היא נפרעת רק כאשר הלווה מעונין בכך או כאשר הוא עוזב את הבית מכל סיבה שהיא, והטעם העיקרי - היא מאפשרת ליהנות מרווחה כלכלית ללא התחייבות לתשלומים וללא חשש מקנסות או מפינוי (סנקציות הקיימות בלקיחת בהלוואת משכנתא רגילה). יתרונה של הלוואה זו הינה בכך שהיא מאפשרת לבעלי המשק להמשיך ולהיות בעלי הזכויות, למשך כל ימי חייהם, ולהמשיך להתגורר במשק כל זמן שמעוניינים בכך, ולהנות מעליית ערך המשק. בעוד שבהלוואת משכנתא רגילה נבדק גילו ומצבו הפיננסי והבריאותי של נוטל ההלוואה, הרי שבמשכנתא הפוכה, גילו המבוגר של נוטל ההלוואה, מהווה יתרון ומצבו הבריאותי של נוטל ההלוואה אינו נבדק. כמו כן, ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא קנס. ההלוואה נפרעת כאשר הלקוח מודיע שהוא מעוניין, או בעת עזיבת המשק ובמקרה של מעבר לבית אבות יש לפרוע אותה בתוך 7 שנים ממועד קבלתה. כידוע, בנקים למשכנתאות מערימים קשיים על בעלי נחלות (שהינם לווים בגיל מבוגר), ליטול הלוואת משכנתא, ובכך מונעים מבעלי הזכויות בגיל השלישי לקבל סכום כסף כנגד שיעבוד הזכויות בנחלה וקבלת ליווי מימוני למיזמים בנכס שברשותם. לעומת זאת, לקיחת המשכנתא ההפוכה, מאפשרת קבלת הלוואה לכיסוי חובות המשק, ללא צורך בעזיבת המשק או מימושו.

כיום, מתאפשרת לקיחת משכנתא הפוכה רק לבעלי נחלות אשר בידם חוזה חכירה ישיר מול מינהל מקרקעי ישראל, אולם נראה, כי בעתיד הנראה לעין לאחר שיעוגנו זכויותיהם של המתיישבים במסגרת הסכמי חכירה ארוכי טווח עם מינהל מקרקעי ישראל, וזכויותיהם לא יוגדרו עוד כברי רשות, לא תהיה מניעה מצד המוסדות הבנקאיים, לאפשר נטילת משכנתאות גם לבעלי נחלות אשר זכויותיהם מוגדרות כיום כזכויות נחותות של "בר רשות". 

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים.

מייל: office@gilad-law.co.il

אתר:  www.gilad-law.co.il


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו עורך דין ונוטריון, מומחה בדיני אגודות שיתופיות, נחלות, מושבים ומשקים חקלאיים

מייל: office@gilad-law.co.il

אתר: www.gilad-law.co.il

רשימה זו הינה מידע כללי בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או להוות תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. כמו כן אין להעתיק, לפרסם ולהפיץ מאמר זה, כולו או חלקו ללא קבלת אישור מאת עו"ד גלעד שרגא.



 


מאמרים נוספים מאת גלעד שרגא, עו"ד ונוטריון
 
ידועים בציבור וידועים גם בזכויותיהם במושב
16/07/13 | משפחה
מעמדם וזכויותיהם של הידועים בציבור בנחלה? מה הדין בנישואים שניים בשאלת ירושת הזכויות במשק החקלאי? האם בן/ת הזוג החדש יירש את כל הזכויות בנחלה? האם הילדים מהנישואים הראשוניים עשויים למצוא עצמם מנושלים מהנחלה בעקבות הצטרפותו של בן/ת הזוג החדש למשפחה?

למה לערוך הסכם יחסי ממון במושבים?
24/06/13 | משפחה
מנסיונינו בתחום המושבים, והורשת משקים ונחלות, אנו מודעים לחשיבות העצומה הקיימת לעריכת הסכם ממון קודם נישואין, על מנת להבטיח, כי אכן בעתיד יועברו הזכויות למי שאכן הכוונה היתה להעבירן אליו ומבלי שהזכויות בנחלה ימצאו דרכן אל מחוץ למשפחה.

אין יותר פטור ממס שבח במכירת 2 דירות בנחלה
20/05/13 | מיסים
עסקאות שיערכו לאחר סיומה של הוראת השעה, לא יהנו מהפטור שאיפשר מכירת מס' יחידות מגורים וקבלת הפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר שישפיע על שיעור תשלום המיסוי הצפוי למוכר המשק החקלאי.

הסכנה במכירת נחלה אחת בשני הסכמים שונים
05/02/13 | מיסים
מכירת משק חקלאי בשני הסכמים נפרדים, כיצד יתייחס בית המשפט כאשר מובאת בפניו מחלוקת בין 2 צדדים לעסקת מכירת משק חקלאי, המבקשים לקבל סעד ועזרה בעסקה הבלתי חוקית שנערכה בינהם?

זהירות מהענקת מתנה של משק חקלאי ללא כל הזכויות!
במידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין היורשים, באשר לתוקפה של העברת הזכויות במשק החקלאי ללא תמורה שנתנה לאחד האחים, עשוי מקבל המתנה לגלות, כי בית המשפט יבטל את הסכם העברת הזכויות בנחלה, ולא יכיר בו כהסכם מחייב שנערך בין הצדדים.

ממתי רוכש משק חקלאי במושב נחשב חבר אגודה?
ועד ההנהלה נעדר סמכות לדון ולהחליט באשר לחברות באגודה, תפקידו מסתכם בהמלצה בפני האסיפה הכללית בלבד - "אין בסמכות ועד ההנהלה לקבל החלטה בדבר חברותו באגודה, וכל שביכולתו זה רק להמליץ בפני האסיפה הכללית".

פינוי ילדים מבית המגורים שבמשק החקלאי
מתן היתר לילדים להתגורר בבתי המגורים בנחלה במהלך חייהם של ההורים בעלי הזכויות בנחלה, ללא עריכת הסכם עשויה לתת לילדים מעמד וזכויות שימוש בנחלה כנגד רצונם של ההורים.

המינהל מסיר כפפות - אוכף הוראות הסכם פיתוח במושבים
06/05/12 | תאגידים
מינהל מקרקעי ישראל אוכף את הוראות הסכם הפיתוח במושבים, אי עמידת היזם בתנאי הסכם הפיתוח, מצדיקה את ביטול הסכם הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ולכן התניית מתן ארכה נוספת להשלמת הבניה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה.

סכנת הוצאה מחברות באגודה למי שהפסיק להתגורר במושב
מגורים מחוץ למושב עשויים להביא להוצאה מחברות באגודה. בית המשפט קובע, כי די בהחלטת ועד האגודה, כדי להפקיע את חברותם של מי שאינם מתגוררים בתחום המושב, ואין צורך בהתניית כינוסה של האסיפה הכללית, על מנת לתת תוקף להחלטת ועד האגודה להוצאתם מחברות באגודה.

הסדר הטיעון על בניה בלתי חוקית במשק החקלאי לא אושר!
בית המשפט מחליט בצעד חריג ויוצא דופן שלא לקבל הסדר טיעון ביחס לעבירות של שימוש חורג בשטח הנחלה והוא קובע, כי הוא אינו מחויב לקבל הסדר טיעון שנכרת בין בעלי הזכויות בנחלה לפרקליטות באשר לעונש המוסכם, בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשמים.
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI