דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק א')
על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק א')
דר' אלתר ושות' עורכי דין 27/07/08 |  צפיות: 3956

על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק א') - זיו שרון, עו"ד; ניר הורנשטיין, עו"ד

כאשר נמכרות זכויות במקרקעין או מבוצעת פעולה באיגוד מקרקעין וקיימת חבות במס, קובע החוק כי תוקף העסקה יותנה בתשלום המס ובדיווח. להוראה זו, שעניינה הגנה על רשויות המס, עשויות להיות השלכות גם על הצדדים לעסקה, ולעיתים היא מובילה דווקא לפגיעה ברשויות המס. כאשר נמכרות זכויות במקרקעין או מבוצעת פעולה באיגוד מקרקעין וקיימת חבות במס, קובע החוק כי תוקף העסקה יותנה בתשלום המס ובדיווח. להוראה זו, שעניינה הגנה על רשויות המס, עשויות להיות השלכות גם על הצדדים לעסקה, ולעיתים היא מובילה דווקא לפגיעה ברשויות המס.


סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במספר תנאים חלופיים שעניינם תשלום מסי המקרקעין על העסקה או דיווח והעמדת ערובה מספקת לתשלום המס להנחת דעתו של המנהל (המדובר בד"כ בערבות בנקאית - מקום בו קיימת מחלוקת ביחס לגובה המס, המתבררת בהשגה או בערר).
יש להדגיש כי הסעיף מנוסח באופן קטגורי לפיו על אף האמור בכל דין לא יהיה תוקף לעיסקה אם לא יתמלא אחד מתנאים אלו. ואכן, מבחינה פרקטית, בכל מקרה של ניסיון לשינוי ברישום הזכויות בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, דורשים גופים אלה המצאת אישור ממשרד מיסוי מקרקעין לגבי העברת זכויות. עם זאת, מקום בו מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין, לא קיימת רמת אכיפה כזו מבחינה פרקטית - ורשם החברות מבצע שינוי רישומי בבעלויות על המניות, בלא דרישת אישור של משרדי מיסוי מקרקעין, בין היתר לאור היעדר יכולת פרקטית לדעת איזו חברה הינה בגדר איגוד מקרקעין ואיזו לא.
חשוב לדעת - הוראת התוקף הקבועה בסעיף 16(א) אינה משפיעה אך ורק על זכויות רשויות המס - היא עשויה להוביל אף לשינוי זכויות בין הצדדים היריבים. כך לדוגמה, בפסק הדין בעניין פרויקט אורנים (ת"א 2259/99), תבעה חברה קבלנית אכיפה של הסכם קומבינציה שנחתם לטענתו עם חברה אחרת. טענות הבעלים לפיהן לא נכרת חוזה ולא היתה קיימת גמירות דעת נדחו על ידי בית המשפט, והתקבלה טענת החברה הקבלנית כי אכן היה קיים הסכם קומבינציה. למרות זאת, סרב בית המשפט להעניק סעד של אכיפה - בנימוק שהצדדים הסתירו את החוזה מרשויות המס, ועל כן מדובר בחוזה שמטרתו בלתי חוקית ויש להורות על בטלותו.
בית המשפט המחוזי קבע כי כל שמגיע לחברה הקבלנית הינו שכר ראוי בגין העמל שהושקע על ידה בשינוי התב"ע אך היא איננה זכאית לאכוף את עיסקת הקומבינציה הנ"ל.

צדדים לעסקאות צריכים להיות מודעים איפוא לכך שהערמה או ניסיון להערמה על רשויות המס בדרך של אי דיווח על עיסקאות, עלול לעלות להם גם באובדן זכויותיהם (מעבר לסנקציות אפשריות נוספות).
יש לתת את הדעת שהאמור לעיל יוצר תוצאה מוזרה, לפיה לאור ביטול ההסכם על ידי בית המשפט, ממילא גם לא יזכו רשויות המס למס כלל (בהיעדר עסקה). וכך, אף שהמטרה היא הגנה על רשויות המס, התוצאה הסופית הינה דווקא אבדן מס לרשות. זאת ועוד, האמור לעיל עשוי אף לשרת את אינטרס הבעלים - לשייר את הבעלות בידיו על אף העיסקה שעשה.
יצויין כי אף שמדובר בתנאי תוקף, הרי שמעת שהתמלאו תנאי סעיף 16(א) תוקף העסקה הינו רטרואקטיבי - ממועד חתימתה.
סעיף 16 קובע הוראות מיוחדות נוספות בכל הנוגע למכירת זכויות בדרך של יפוי כח לטובת קונה וכן ביחס לפעולות באיגוד. אלה יידונו על ידינו ברשימות הבאות.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI