דף הבית בניין ואחזקה נדל"ן תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים
תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים
מערכת DreamZone |  25/03/19 |  צפיות: 321
נהוג לבחון את פרויקטי תמ"א מהאספקט התועלתי (מה מרוויחים מכך בעלי הדירות, מה מרוויחה מכך החברה היזמית?) או אפילו באספקט האתגרי שלו (האם הפרויקט עמד במועדים שלו, האם הוא נחשב לפרויקט מוצלח?), אבל זוהי בחינה של נקודות קצה בלבד, ראיה שטחית של מה שגלוי לעין ונמצא על פני השטח. למעשה, לפרויקטי תמ"א 38 ישנם אספקטים נוספים, עמוקים מעט יותר, כמו האספקט המשפטי:

ההיבט המשפטי של תמ"א 38

ההיבט המשפטי שזור בכל פרויקט תמ"א מתחילתו ועד סופו. יתרה מכך, אפילו לתמ"א 38 עצמה ישנו אספקט כזה. לדוגמה - לפי הוראת תמ"א 38, תוקף התוכנית הוא חמש שנים מיום אישורה. כך שלאחר הארכת התוכנית בתאריך 13.10.2009 עד לתאריך 18.5.2015 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, בתאריך 3.2.2015 החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה של התוכנית בחמש שנים נוספות (עד לתאריך 18.5.2020). אבל הבה נעסוק בהיבטים הרחבים יותר של תמ"א, העיגון שלה בחקיקה הישראלית.

תמ"א 38, כפי שאנחנו מכירים אותה כיום, מעוגנת בארבע תוכניות:

תמ"א 38

תמ"א 38/1 א'

תמ"א 38/2

תמ"א 38/3

כמו כן, היא מעוגנת בחוקים ובהוראות בחוק:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008

על פי חוק זה, מוענק פטור מתשלום מס השבח במכירה אשר תמורתה מושפעת מזכויות הבניה על פי תמ"א 38, פטור ממס השבח וממס הרכישה במכירת הזכות במקרקעין שהוא רכוש משותף במבנה אשר לגביו ניתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38, וזאת, בתנאים המפורטים בחוק.

חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007

בחוק זה נקבע שיעורו המופחת של היטל ההשבחה והאגרה לעניין מתן היתר, על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, בתנאים המפורטים בחוק.

תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט - 2008

בהתאם לתקנות אלה, מוענק פטור מתשלום היטל ההשבחה בתחומן של כל הוועדות המחוזיות, למעט מחוז ת"א, וזאת, בתנאי כי היתר הבניה לפרויקט הוגש עד לתאריך החמישי בנובמבר 2009. לאחר מועד זה - הפטור יחול בתחום הוועדות המחוזיות בצפון, בדרום, באזורים בהם קיים סיכון סיסמי גבוה וברשויות המקומיות שמסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 על פי פרסומי הלמ"ס, זאת, בתנאים המפורטים בתקנות.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

בחוק זה נקבעו ההוראות המקלות הנוגעות לעניין הרוב הנדרש בבית משותף לצורך קבלת ההחלטה על ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף וביצוע עבודות אחרות שמטרתן להשביח את הרכוש המשותף, וזאת, לצורך ביצוען של עבודות ההרחבה של הדירות הקיימות ו/או הריסתן, והוצאת חלקים מהרכוש המשותף ומכירת זכויות בו ליזם.

חוק המקרקעין קובע כי נדרשת הסכמתם של כל (100%) בעלי הדירות במבנה לצורך מכירת הזכויות ברכוש המשותף. על אחת כמה וכמה, כאשר המדובר בהריסת בניין קיים ובניית חדש במקומו. ההתגברות על דרישה זו, תבוצע בפניה למפקח על המקרקעין לצורך קבלת אישורו, אף כשלא קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות, אלא רק בעלים של שני שלישים מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, וכמו כן, קיימת החלטה עקרונית מטעם הוועדה המקומית אשר מאשרת את מתן ההיתר בתנאים מקלים. התיקון מס' 2 לחוק קובע הוראות מקלות גם בנוגע לפרויקטי הריסה ובניה מכוח התמ"א. במקרה כזה, תידרש הסכמתם של בעלי 80% מהדירות בבניין אשר אליהן צמודים 80% מהרכוש המשותף.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

חוק זה מעגן את כל האספקטים הנוגעים לרכישה ומכירה של דירה. הוא נוגע למכירתם של הדירות העודפות, אשר נותרו לאחר חלוקת הדירות הראשונה לבעלי הדירות הוותיקים בבניין.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974

חוק זה רלוונטי, הן לבעלי הדירות הוותיקים בבניין והן למעוניינים לרכוש את הדירות העודפות, המוצעות למכירה לאחר שהחברה היזמית שריינה לדיירים הוותיקים את תמורת דירותיהם.

ההיבט המסחרי

את ההיבט המספרי בפרויקטי תמ"א 38 קל מאד לזהות, מאחר והוא זה המניע את גלגלי הכדאיות של הפרויקטים הללו קדימה. הוא עוסק במה שיש לכל אחד מהצדדים להרוויח, תמורת מה שהוא משקיע כדי להיות מעורב בפרויקט כזה.

דיירי הבניין הוותיקים - אמנם, דיירי הבניין הוותיקים נאלצים, לפחות למשך תקופה מסוימת לחיות בתנאים פחות נוחים מאלה להם הם רגילים, אולם בתמורה לכך, הם זוכים בסביבת חיים משופרת יותר - במעליות, בהוספת מרפסת, בהוספת ממ"ד , בדירה מחודשת ובבניין מחודש (במקרים של חיזוק מבנים) או בדירה חדשה לגמרי בבניין חדש (במקרה של פרויקטי פינוי - בינוי). מאחר ודירות מחודשות או חדשות קל יותר למכור, ההשקעה עתידה להחזיר את עצמה לא רק בטווח הקצר, אלא גם בטווח הרחוק יותר.

החברה היזמית / הקבלן - הגופים המשקיעים את כל המשאבים הנדרשים, אולם בזכות התיקונים לחוק, כיום, הוצאת היתרי הבניה עבור פרויקטי תמ"א קלה יותר. בתמורה להשקעתם, הם זוכים בסך מסוים של דירות מכלל הדירות בבניין, אותן הם מוכרים על מנת להחזיר את ההשקעה ולהפיק רווח נוסף.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 מערכת DreamZone

 


מאמרים נוספים מאת מערכת DreamZone
 
ניכיון צ'קים בבנק?
אם יש לך עסק את צריכה בין השאר לדאוג למימון ההוצאות השוטפות, לשיפור תזרים המזומנים, לגבייה ולקבלת הנחת מזומן מספקים. אם יש לך צ'קים דחויים שירות ניכיון צ'קים שלנו צריך לעניין אותך. את מוזמנת ליצור קשר עם גרין ארק.

סוכנות פונדקאות בחו"ל
כולנו נמסים למראה של תינוק קטן ולמרות שצפויים קשיים (טבעיים לגמרי) בגידולו של הילד, עדיין בודדים האנשים שיהיו מוכנים לוותר על ילד משלהם.

כיצד לבחור אולם כנסים בתל אביב
יש לכם כנס להפיק? מחפשים אולם כנסים גדול בתל אביב? אצלנו ב-טראסק בתל אביב שממוקם על קו המים ונשקף ממנו נוף עוצר נשימה, תוכלו לערוך את הכנס שלכם בהוד והדר! הטראסק בנוי ומתוכנן במיוחד לכל סוג אירוע לרבות כנסים, השקות, הרצאות ואירועי חברה ומאכלס בתוכו עד 1000 איש בנוחות מקסימלית.

כל הפרמטרים לאירוע חברה
10/10/19 | ניהול
מחפשים להפיק אירוע חברה מרהיב ומרשים במרכז? רוצים שהמוזמנים שלכם ייהנו גם מנוף מרהיב ורומנטי שנושק לחופים של תל אביב? טראסק הוא המקום האידיאלי להפקת אירוע חברה באווירה ייחודית שאותה אתם מחפשים! המקום משתנה בהתאם לרצון הלקוח ומתאים את עצמו לכל סוג של אירוע.

כיצד נקבל החלטה לגבי מדיניות ההשקעה?
26/06/19 | השקעות
כיצד נקבל החלטה לגבי מדיניות ההשקעה בתיק הנכסים שלנו ומה החשיבות למדיניות הוליסטית גם על קרנות השתלמות וקופות הגמל שלנו?

ביטוח סיעודי
רובינו אנשים בריאים בעיקר הצעירים שבינינו. אנחנו לוקחים מאליו פעולות יום יומיות שונות אותן אנו מבצעים כמו הליכה, מעבר משכיבה לעמידה, רחצה, היכולת להתלבש לבד, להתנקות אחרי עשיית צרכים או כל דבר אחר.

תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים
25/03/19 | נדל"ן
נהוג לבחון את פרויקטי תמ"א מהאספקט התועלתי (מה מרוויחים מכך בעלי הדירות, מה מרוויחה מכך החברה היזמית?) או אפילו באספקט האתגרי שלו (האם הפרויקט עמד במועדים שלו, האם הוא נחשב לפרויקט מוצלח?), אבל זוהי בחינה של נקודות קצה בלבד, ראיה שטחית של מה שגלוי לעין ונמצא על פני השטח.

אפשרויות הדיור העומדות בפני מחפשי דירות בהרצליה
12/03/19 | נדל"ן
שוק הדיור הישראלי משתנה ללא הרף, כשבמקביל לצמיחה מתמדת במספרם של דורשי הדיור ומשפרי הדיור, מתרחב מעגל אפשרויות הדיור העומדות לרשותם.

כיצד בוחרים חברה לביצוע תמ"א 38?
28/02/19 | נדל"ן
מאז שאושרה תוכנית המתאר הארצית מס' 38 (זו, שלצורך קיצור, נכנה אותה "תמ"א 38 בהמשך) בשנת 2005, נדמה כי בכל שנה מצטרפים אליה עוד ועוד בניינים שדייריהם מעוניינים בעלייה משמעותית באיכות חייהם ובאיכות סביבת המגורים שלהם.

שירותי משרד עו"ד חג'ג' בוכניק
22/11/18 | כללי
תחום המשפטים הוא תחום גדול ומתרחב, הוא כולל תחומי דין רבים אשר מצריכים התמחות מיוחדת בכל אחד מהם, על מנת שלקוחות המשרד, פרטיים או עסקיים, יוכלו ליהנות משירותיהם הטובים והיעילים
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI